Factors affecting the production and supply of housing under the influence of exchange rates and sanction
Subject Areas :مهرداد محمودیان زمانه 1 , محمد جعفری 2 , مرتضی عزتی 3
1 -
2 -
3 -
Keywords:
Abstract :
Mehrdad Mahmoudian Zamaneh Mohammad Jafari Morteza Ezzati Abstract Aim and Introduction: The housing sector is one of the main pillars of the economy in many countries, including Iran. This sector plays an important role in economic development, employment and the welfare level of households. As a result of the sanctions, with restrictions on the foreign sector, the exchange rate changes, and as a result, the market of other assets, including the supply of housing, changes. The interrelationship between the housing market, exchange rate and economic sanctions has made us investigate the factors affecting the production and supply of housing under the influence of the exchange rate and sanction. The method used for data analysis is the seemingly unrelated regression (SUR). The findings of this research show that the price of housing, the number of issued building permits and inflation have a positive effect on the supply of housing, and the exchange rate, sanctions and the price of construction materials have a negative effect on the supply of housing. Imports and embargoes have increased the exchange rate and exports have decreased the exchange rate. On this basis, the embargo has both a direct effect and an indirect effect on the reduction of housing supply through the exchange rate. Methodology: Different methods can be used to estimate the model of the equations of this study, such as single equation methods or methods of solving simultaneous equations, whose estimates are different. The most common methods of solving simultaneous equations are the two-stage and three-stage least squares regression methods, as well as apparently unrelated regression, which is used when there is a relationship between the error part of the equations Or there is a simultaneous correlation. The method discussed in this research is the model of apparently unrelated regressions (SUR) or apparently unrelated regression equations (SURE), which was proposed in 1962 in econometrics. It is used in this review. Findings: The findings of this research show that housing price variables, the number of building permits issued, and inflation have a positive effect on the housing supply, while the exchange rate, sanctions, and the price of construction materials have a negative effect on the housing supply. Imports and embargoes have increased the exchange rate and exports have decreased the exchange rate. On this basis, the embargo has both a direct effect and an indirect effect through the exchange rate on the reduction of housing supply. Discussion and Conclusion: In the preliminary results, the estimate for the first equation of the average effect of labor wages as a part of the production cost was not significant. But in estimates, the effect of the price of construction materials is significant. This variable was removed from the model. It can be said that one of the reasons for the non-significance of the wage variable is its low relative growth compared to the growth of housing prices and the growth of construction materials. On the other hand, the share of wages in housing construction costs is much lower than the costs of materials and other costs. This causes the wage rate in Iran to be less effective in housing supply. It can also be said that an increase in the provincial GDP, housing prices and the number of building permits issued increases housing supply. The results of the second equation show that exports, imports, sanctions index, liquidity volume and provincial gross domestic product explain 99% of exchange rate changes. It is worth mentioning that the increase in exports and the sanctions index increases the exchange rate, but with the increase in imports, the exchange rate decreases, which shows the negative relationship between the exchange rate and imports. Since the exchange rate increases under the influence of the sanctions and the exchange rate has a negative effect on the housing supply, it can be said that the sanctions have a direct effect on the economic activities of supply and demand due to the disruption of security, certainty and economic stability. Housing has an effect on the supply of housing due to the change in the exchange rate.
فصلنامه راهبرد توسعه/ سال بیستم/ شماره 3 (پیاپی79)/ پاییز 1403/ 92-61
Quarterly Journal of Development Strategy, 2024, Vol. 20, No.3 (79), 61-92
عوامل موثر بر تولید و عرضه مسکن
تحت تاثیر نرخ ارز و تحریم
مهرداد محمودیان زمانه1
محمد جعفری 2
مرتضی عزتی 3
(تاريخ دريافت25/8/1402 ـ تاريخ تصويب 23/10/1402)
نوع مقاله: علمی پژوهشی
چكيده
بخش مسکن در بسیاري از کشورها از جمله ایران یکی از ارکان اصلی اقتصاد است. این بخش نقش مهمی در توسعه اقتصادي، اشتغال و سطح رفاه خانوارها دارد. در پی تحریمها، با محدودیت در بخش خارجی، نرخ ارز تغییر کرده و در پی آن بازار دیگر داراییها از جمله عرضه مسکن تغییر میکنند. ارتباط متقابل میان بازار مسکن، نرخ ارز و تحریمهای اقتصادی باعث شده، به بررسی عوامل موثر بر تولید و عرضه مسکن تحت تاثیر نرخ ارز و تحریم بپردازیم. روش مورد استفاده برای تجزیه و تحلیل دادهها رگرسیون به ظاهر نامرتبط (SUR) است. مدل با دادههای فصلی استانی سالهای 1390 تا 1400 برآورد شده است. یافتههای این پژوهش نشان میدهد تولید ناخالص داخلی، قیمت مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده بر عرضه مسکن اثر مثبت و نرخ ارز و تحریم برعرضه مسکن اثر منفی داشتهاند. تورم و تحریم، نرخ ارز را افزایش و صادرات، نرخ ارز را کاهش داده است. بر این پایه تحریم هم اثر مستقیم و هم از مسیر نرخ ارز اثر غیر مستقیم بر کاهش عرضه مسکن داشته است.
کلید واژهها: تولید، عرضه مسکن، ارز، تحریم اقتصادی، تورم
1- مقدمه
مطالعات و تحقيقات بينالمللی در حوزه مسکن به اواسط قرن بيستم ميلادی بر میگردد. تا پيش از آن، چالشی تحت عنوان تأمين مسکن در دنيا مطرح نبود. به دنبال جنگهای جهانی و با افزایش نياز به بازسازیهای گسترده، مهاجرت و افزایش جمعيت شهرها، بالا رفتن استانداردهای زندگی و تقاضای فزاینده مسکن، تأمين مسکن به یکی از دغدغه اصلی دولتها تبدیل شد (Cullingworth, 1960; Smith, 2012). مسکن یکی از اصلیترین (زیاری و همکاران، 1394) ابتداییترین و در عینحال حیاتیترین نیاز هر موجود زندهای در طبیعت است (نظمفر و همکاران، 1396). بهعبارتی مسکن نهادی با ابعاد عملکردی متعدد است که دارای ابعاد مکانی، کالبدی، اقتصادی، اجتماعی، مالی و روانشناختی است (صفرعلیزاده، 1399؛ زیاری و همکاران، 1397؛ سوری و همکاران، 1391). که در شکلگیری هویت فردی، روابط اجتماعی و اهداف جمعی نقش تعیینکنندهای دارد (زیاری و همکاران، 1390؛ فضلعلی و همکاران 1397). مسکن ازنظر اقتصادی یک كالا با ویژگيهای خاصي است كه آن را از سایر كالاها متمایز و تحليل بازار آن )عرضه و تقاضا) را پيچيده ميكند. از یک جهت، مسکن یک كالای مصرفي است كه یکي از مهمترین نيازهای اساسي انسان است. از جهت دیگر مسکن یک كالای ضروری بوده و گرانترین و پرهزینهترین كالای خانوار تلقي ميشود و همچنين، بهعنوان كالای بادوام، بزرگترین سرمایهگذاری و دارایي خانوار است و علاوه بر این، برای بنگاههای اقتصادی نيز دارای اهميت ویژهای است. بهویژه در شرایط تورمي بازده سرمایهگذاری در بخشهای اقتصادی دیگر پایين است، مسکن، سرمایهگذاری مطمئني به حساب میآید كه در بلندمدت پربازدهتر از سایر سرمایهگذاریها است. همچنين، باتوجه به عدم اطمينان و نبود سيستم تأمين اجتماعي مناسب، مسکن به منبع درآمد خانوار در دوران بازنشستگي تبدیل ميشود (ناجیمیدانی و همکاران، 1389).
بخش مسکن در ایران بهعنوان یک کشور درحال توسعه با توجه به افزایش سهم بودجه خانوارها، اشتغال، ارزش افزوده کشور، عدم تعادل عرضه و تقاضا تبدیل به مشکل و معضل گردیده است؛ موضوع بازار مسکن در حال حاضر سیاستمداران و سیاستگذاران متعددی را به خود جلب کرده است؛ بهطوری که میتوان بیان کرد بازار مسکن یکی از مهمترین شاکلههای اصلی اقتصاد ایران را تشکیل میدهد (قادری، 1382). از آنجایی که شرایط و عوامل گوناگون میتواند بر مسکن تاثیرگذار باشد بازار مسکن متناسب با شرایط و زمان از مکانی به مکان دیگر متفاوت خواهد بود (رهنما و همکاران، 1390). در سالهای اخیر تحریمهای اقتصادی یکی از مسائل مهم روز ایران بوده است. بهطوریکه آمریکا به بهانه غنیسازی اورانیوم و ماجرای انرژی هستهای، توانست متحدانی بین کشورهای اروپایی جهت تحریمهای مالی و تجاری پیدا کند و شدت تحریمهای گذشته را افزایش دهد. همین امر سبب شد نوساناتی در نرخ ارز ایجاد شود. که در نتيجه آن جهش و تغييرات شديد نرخ ارز، متغيرهاي كلان اقتصادي كشور دچار بيثباتي شدهاند. از جمله بخشهای مهم اقتصادی تاثیرپذیر از نوسانات نرخ ارز، بازار مسکن است. در یک نگاه کلان، نااطمینانی نرخ ارز میتواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن، عرضه و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و هم میتواند با اثراتش بر نهادههای تولید مسکن، قیمت تمام شده مسکن را متاثر کند.
روشن است که مسکن اهمیت بسیار بالایی در بعد اقتصادی و اجتماعی داشته است که آن را از سایر کالاها متمایز میکند (Badcock, 2018). این اهمیت تا آنجا است که تصمیمات کلان اقتصادی را تحت تاثیر شدید خود قرار میدهد (حسنگودرزی و آرمانمهر، 1397). و با توجه به اثرگذاری فعالیتهای بخش مسکن بر کلیه متغیرهای اقتصادی و همچنین اثرپذیری قابل ملاحظه آن از رفتار متغیرهای اقتصادی، بررسی عوامل موثر بر تولید و عرضه مسکن، اهمیت قابل ملاحظهای برای دولت و کارگزاران بخش مسکن برخورداراست، زیرا دولت همواره در بازار مسکن، سیاستگذاریها و مداخلاتی به صورت مستقیم و یا غیرمستقیم داشته است.
در ادامه پژوهش، در بخش دوم و سوم، پیشینه پژوهش و مبانی نظری بیان شده، در بخش چهارم به روششناسی تحقیق و متغیرها، در بخش پنجم یافتهها و در نهایت بخش ششم نتیجهگیری ارایه گریده است.
2- پیشینه پژوهش
جستجوی منابع نشان میدهد بررسی منتشر شدهای درباره اثر تحریمهای اقتصادی بر عرضه مسکن نیست. تنها بررسی انجام شده درباره اثر تحریم بر بخش مسکن، ارزیابی اثرگذاري کانالهاي تحریمهاي اقتصادي بر قیمت مسکن ایران است (اصلانی و اسدالهی (1394) که به بررسي آثار تحريمهای اقتصادی بر قيمت مسکن در قالب مدل خود توضيح برداری ساختاری (SVAR) پرداخته است. این بررسی كانالهای اثرگذاری تحريم بر قيمت مسكن را درآمد نفتي، نرخ ارز و نرخ تورم در نظر گرفته است. نتايج نشان میدهد شوکهای نرخ ارز و درآمدهای نفتي ناشي از تحريم اقتصادی از عوامل ايجاد سيکل تجاری در قيمت مسکن ايران بودهاند. در ادامه برای آشنایی بیشتر با اثر تحریمها، نگاهی به نمونهای از بررسیها در زمینه اثر اقتصادی تحریمها میکنیم.
رودری و همکاران (1402) در مطالعهای نشان ميدهند اثرگذاري درآمدهاي نفتي بر نقدينگي به سطح و ميزان تحريم بستگي دارد و افزايش درآمدهاي نفتي تحت هر شرايطي منجر به افزايش نقدينگي نشده است. بنی اسدی (1401) نشان میدهد تحریمها بر صادرات کشاورزي اثر مثبت داشته ولی شرکاي تجاري کشور را تغییر داده است. تحریمها برخلاف انتظار منجر به کاهش واردات محصولات کشاورزي و مواد غذایی نشده است، همچنین بعد از شروع تحریمها، تراز تجاري بخش کشاورزي رو به بهبود بوده است. منظرزادهتمام و همکاران (1401) نشان دادهاند تحریمها در همه صنایع منتخب بهجز صنعت خودرو، بر رابطه بین حجم سرمایهگذاری خارجی و فعالیتهای سرمایهگذاری شرکتها و نیز بر رابطه بین شاخص بهای تولیدات و سودآوری شرکتها نقش تعدیلکننده داشته است. همچنین تحریمها در کل نمونه و در صنعت شیمیایی، بر رابطه بین واردات مواد اولیه کالاهای واسطهای و سرمایهای و فعالیتهای عملیاتی شرکتها نقش تعدیلکننده داشته است. اشرفگنجوی و ایرانمنش (1401) نشان میدهند که در طی سالهای 2011 و 2012 تحریمها وضع شده علیه ایران و شاخص تحریمها دارای بیشترین مقدار بوده است. همچنین در طی سالهای توافقنامه برجام شاخص کاهش چشمگیری داشته است و با خروج ایالات متحده آمریکا از برجام در سال 2018 مجددا شاخص تحریمهای اقتصادی رشد داشته است. پروین و همکاران (1401) به این نتیجه رسیدهاند، برآيند اثرات درآمدی، هزينهای و نيز کاهش ارزش پول ملي در قالب دو گزينه اعمال نرخ ارز رسمي و نرخ ارز موثر، تشديد تحريمها با افزايش احتمال فقر همراه است. قلیزاده و همکاران (1401) نشان میدهند شوک ناشی از سفتهبازی در بازارهای موازی بازار مسکن (بازار ارز و سهام) باعث افزایش سفتهبازی در بازار مسکن شده است. وصفیاسفستانی و همکاران (1401) بیان میکنندکه تحریم واردات، اثرات اقتصادی شدیدتری در مقایسه با صادرات بر اقتصاد ایران داشته است. عيسيزاده و همكاران (1400) نشان دادهاند كه در شرايط تشديد تحريم توليد ناخالص داخلي سرانه ميتواند به ميزان 33 درصد نسبت به وضعيت بدون تحريم كاهش يابد و بيشترين كاهش توليد ناخالص داخلي سرانه به ميزان 44 درصد براي سال 2020 برآورد شده است.
هواسبیگی و همکاران (1400) نشان میدهند که ابعاد مختلف تحریم شامل طول دوره تحریم، تعداد تحریمها و یا چندجانبه بودن آنها تأثیر مثبت و معناداری بر اندازه اقتصاد غیررسمی ایران گذاشته است. پهلوانی و همکاران (1400) نشان میدهند افزایش تحریمهای مالی موجب بدتر شدن وضعیت شاخص ضریب جینی و افزایش نابرابری درآمد در کشور شده است. هاتفیمجومرد و مهرآرا (1399) نشان دادهاند در شرایط محدودیتهای ارزی احتمال ایجاد حباب ارز و مهاجرت آن به بازار مسکن و برعکس بالا است. باستین و همکاران (1399) بیان میکنند نرخ ارز تأثیر منفی و معناداری بر رشد اقتصادی داشته است که در کوانتایلهای بالای رشد اقتصادی نیز تقویت شده است. همچنین با لحاظ تحریمها در مدل مورد بررسی اثرات منفی نرخ ارز بر رشد اقتصادی بیشتر نیز شده است. عزتی و همکاران (1398) نشان میدهند با توجه به توانمندیها در خودکفايي، تحريمها در بخش کشاورزی اثر مثبت داشته و منجر به رشد اشتغال در اين بخش شده است. صندوقدار (1398) نشان میدهد که تحریمهای سالهای 1394-1390 اثر مستقیم و قوی بر نوسانات نرخ ارز داشته و موجب تشدید نوسانات نرخ ارز شده است. همچنین در کوتاهمدت، تحریمها از کانال درآمد نفتی و در بلندمدت، از مجرای درآمد غیرنفتی، نوسانات نرخ ارز را تحت تاثیر قرار میدهد. مرادی و همکاران (1397) نشان میدهند نرخ ارز، همبستگی قویتری بهصورت همفاز و در کوتاهمدت با قیمت مسکن دارد، سیاستگذاران برای کنترل قیمت مسکن، به کنترل نرخ ارز در کوتاهمدت توجه بیشتری نمایند.
ابوالحسني و همکاران (1395) نشان دادهاند افزايش نرخ رشد حجم پول باعث افزايش موقت توليد و تورم در بخش مسکن و غيرمسکن شده است. بهعلاوه بروز يک تکانه نفتي باعث افزايش موقت توليد و تورم در بخش مسکن و غيرمسکن ميشود. با اين تفاوت که اثر تورمي اين شوک بيشتر از توليد ميباشد. عزتی و سلمانی (1394) نشان میدهند تحريمهاي اقتصادي، تأثیر معناداری بر رشد اقتصادی ندارد و ریشه و علت مشکلات فعلی اقتصاد ایران، مشکلات داخلی و سوءتدبیرهای اقتصادی است. هاتيپاوغلو و همكاران4 (2022) نشان ميدهند تحميل تحريم بر يک كشور، اقتصاد كشورهاي همسايه آن را نيز تحت تاثير قرار ميدهد و موجب ايجاد اختلال در اقتصاد ديگر كشورهاي همسايه نيز ميشود. زماني و همكاران5 (2021) نشان دادهاند كاهش درآمدهاي نفتي به عنوان نتيجه تحريم تاثير افزايشي بر نرخ ارز غيررسمي دارد. لائوداتي و پسران (2021) نشان میدهند تحريم تاثير معنادار بر نرخ ارز، تورم و رشد توليد دارد. تحريم منجر به افزايش نرخ ارز و تورم و كاهش توليد در ايران شده است. همچنين تحريم تاثير معكوس بر اشتغال، نرخ مشاركت نيروي كار و تحصيل دوره متوسطه داشته است. معيني و همكاران6 (2021) نشان دادهاند شاخص سرچ گوگل تاثير مثبت و معنادار بر نرخ ارز غيررسمي و همچنين نرخ ارز غيررسمي واقعي داشته است. شربتی و همکاران (2021) نشان میدهند سرمایه انسانی بیشترین اثرگذاری و رشد اقتصادی کمترین اثرگذاری را بر سرمایهگذاری دارند و اثرگذاری بقیه متغیرها، بین این دو پارامتر قرار دارند. وجود زنجیره مطمئن اقتصادی گام را به سوی افزایش سرمایهگذاری بیشتر در کشور سوق میدهد که خود باعث فضای توسعهای و رقابتی کشور میشود. ها و هانگ7 (2021) نشان دادهاند تحريمهاي اقتصادي داراي اثر منفي بر شاخص عملكرد زيستمحيطي در ميان كشورهاي مورد مطالعه بوده است. همچنين آنها اثبات ميكنند كه بهبود شاخص كيفيت نهادي ميتواند رابطه منفي ميان اين دوشاخص را در ميان كشورهاي مورد نظر كاهش دهد و از اين جهت ميتواند اثرات زيست محيطي تحريمها را كم كند. ديزجي و فرزانگان8 (2021) بیان میکنند افزايش شدت تحريمها با كاهش بیشتر هزينههاي نظامي در كوتاهمدت و بلندمدت، همراه است. افزايش شدت تحريمها در بلندمدت تقريباً 33 درصد، هزينههاي نظامي را كاهش ميدهد. ها و نام9 (2021) نشان دادهاند اعمال تحريمهاي اقتصادي داراي اثر منفي معنادار بر سلامت ملي در كشورهاي هدف است. مرشد10 (2020) نشان میدهند تحريمهاي تجاري به اقتصاد هدف آسیب ميرساند: نخست با كاهش عرضه كلي در كشور هدف و دوم با بدتر شدن رابطه مبادله آن. تحريمهاي مالي در آسیب رساندن به اقتصاد هدف، صراحت بیشتري دارند. فیلیپنکو و همکاران11 (2020) نشان دادهاند تحریمهای اقتصادی ضمن ایجاد کاهش چشمگیر در نرخ رشد اقتصادی در کشور هدف، منجر به ایجاد دورههای رکودی در این کشورها شده است. لامان12 (2020) بیان میکند که تحلیل شاخصهای اقتصاد کلان ایران، ثابت میکند که تحریمهای سبک اولیه بین سالهای 2005 و 2012، تأثیر قابلتوجهی بر اقتصاد ایران نداشته است، در حالی که تحریمهای سخت سال 2012، به کاهش چشمگیر اقتصادی در بدتر شدن شاخصهای اقتصاد کلان منجر شده است. با وجود کاهش چشمگیر اقتصاد روسیه از سال 2014 به دلیل رکود چشمگیر قیمت نفت، اقتصاد آن کشور در چند سال گذشته ثابت مانده است. تحریمهای بخشی اعمالشده بر روسیه تا حد زیادی نتوانسته است روسیه را از سیاست خارجی منحرف کند. عزتی و همکاران (2019) نشان دادهاند تحریمهای اقتصادی از کانال کاهش تولید صنعتی، سطح اشتغال در بخش صنعت را هم کم کرده است. شاکلينا و اسكريپنيک13 (2019) نشان میدهند که افزايش توليد داخلي قادر به جبران کاهش واردات کالاهای اساسي نبوده و هزينه خانوار برای اقلام اساسي افزايش يافته است. در نتيجه فقر در بين خانوارهای روسي کمدرآمد افزايش پيدا کرده است. وانگ و همکاران14 (2019) نشان میدهند تحريمهاي اقتصادي بهطور قابل توجهي بر نوسانات نرخ ارز كشورهاي هدف تأثیر ميگذارد. عزتی و کاظمی مهرآبادی (2017) با به کارگیری دادههای ایران و استفاده از روش اقتصاد سنجی به بررسی اثر تحریمهای اقتصادی از کانال تحریم بانکی بر تولیدات صنعتی ایران پرداختهاند و نشان دادهاند که این اثر از مهمترین اثرهای تحریمهای اقتصادی علیه ایران بوده است. عزتی و سلمانی (2017) با محاسبه شاخصهای رفاه مصرف کننده، اثرات مستقیم و غیر مستقیم تحریمها بر رفاه مصرف کنندگان نهایی کالاها و خدمات را برآورد کردهاند. نتیجه این بررسی نیز روشن است که اثر منفی تحریم بر رفاه مصرف کننده نهایی در ایران بوده است. الموالی و همکاران15 (2016)، نشان دادهند که شوکهای بخش نفت بیشترین تاثیر را بر شوکهای مسکن و کشاورزی دارد.
3- مبانی نظری
در این بخش به مبانی نظری مسکن و تحریمهای اقتصادی میپردازیم.
3-1- مسکن
برای بخش عمدهای از خانوارها خرید مسکن نیاز به چندین سال برنامهریزی و پسانداز قابل توجهی از درآمد دارد (HUD16, 2017). در ایران نیز سهم هزینههای مسکن از کل هزینه خانوار طی سالهای اخیر به شدت افزایش یافته و به بیش از 35 درصد رسیده است (شاکری، 1395). تحریمهای اقتصادی از طریق نرخ ارز میتواند بر هزینه کالاها و خدمات مورد نیاز ساخت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. بدین ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. در نهایت این افزایش هزینه، باعث افزایش قیمت و در نتیجه تاثیر بر دسترسی به مسکن خواهد شد (پریور و حسنی، 1395).
3-1-1- ویژگیهای بازار مسکن
مسکن بهعنوان یکی از مهمترین دارایی خانوارها (Churchill et al, 2018) و همچنین بهعنوان یک کالای اقتصادی دارای ویژگیهایی است که آن را از سایر کالاها متمایز و تحلیل عرضه و بازار آن را پیچیده میکند. در اين قسمت به برخی از ويژگیهای بازار مسکن میپردازیم.
از ویژگیهای مسکن میتوان به موقعیت و مکان مسکن ثابت و منحصربه فرد آن و اینکه مسکن در واحدهای بزرگ و تقسیمنشدنی و گران عرضه میشود (سوری و منیری، 1390)؛ بادوام بودن (خليلی عراقی، 1391 )؛ ناهمگن بودن (پورمحمدی، 1385)؛ مبادله ناپذیری (رفعتی، 1382)؛ ثابت بودن عرضه واحدهای مسکونی در کوتاهمدت (خليلی عراقی، 1391)؛ هزینه معاملات در این بازار بالاست و نقدشوندگی این بازار پایین است (معادیخواه و رویینتن، 1394)؛ مصرفی و سرمایهای بودن (رضاییآدریانی و احمدی، 1399)(رحماني و اصفهاني، 1394)، یک دارایی غیرتجاری و غیرقابل جانشین (اصلانی و اسدالهی، 1394)است، اشاره کرد.
عوامل متعددی بر عرضه و تقاضای مسکن اثر میگذارند که میتوان آنها را به دو دسته درونزا و برونزا تقسیم کرد. عواملی که در بازار مسکن موجب تغییر در حجم و چگونگی تقاضا میشوند را عوامل درونزا (نظیر هزینههای تولید) و عواملی که در اثر نوسانات بازار ناشی از شوکهای مثبت و منفی شکل میگیرند (نظیر درآمدهای نفتی، نوسانات بازار سرمایه، سیاستهای دولت و نرخ ارز) را عوامل برونزا مینامند که در بخشهایی جز مسکن تعیین میشوند اما بر عملکرد بازار مسکن موثرند (محسنی و بتشکن، 1397). از مهمترین عوامل درونی مؤثر بر عرضه بهطور عمده شامل بازده سرمایه، قیمت زمین و هزینه ساخت است.
3-1-2- عوامل موثر بر عرضه مسكن
عرضه مسكن به علت زمانبر بودن ساخت در كوتاهمدت ثابت است. عرضه کالای مسکن به علت ویژگی بادوام بودن نهتنها از طریق سازندگان که از طریق مالکان نیز صورت میپذیرد؛ بهگونهای که میتوان عرضهکنندگان مسکن را به دو گروه عرضهکنندگان نوساز و عرضهکنندگان مسکن قدیمی دستهبندی کرد. عرضه کنندگان مسکن طیف متنوعی از افراد حقیقی و یا حقوقی را شامل میشود (فالیس، 1985). عرضه مسکن بهطور کلی تحت اثر قیمت مسکن و هزینههای ساخت و عوامل موثر بر این دو است. افزایش قیمت مسکن و به تبع آن، سود تولیدکننده بهعنوان یک عامل همسو با عرضه مسکن بهحساب میآید و آن را افزایش میدهد (مروت و همکاران، 1397). پوتربا (1984) بیان میکند قیمت مسکن مهمترین معیار براي ساختوساز واحدهاي مسکونی جدید است. زمین نیز بهعنوان یکی از عوامل اصلی تولید در عرضه مسکن اثرگذار است. علیرغم اینکه زمین یک نهاده تولید محسوب میشود، خود یک کالاي سرمایهاي تلقی میشود و افزایش قیمت آن سبب تغییر در میزان عرضه میشود. هزینه نهادههاي ساخت شامل نیروي کار، مصالح و تجهیزات بهعنوان یک عامل تعیینکننده در عرضه واحد مسکونی محسوب میشوند. افزون بر این نرخ بازده در بازارهای مالی دیگر مانند ارز نیز بر خروج سرمایه از بازار ارز اثر دارد (خدادادکاشی و زربان، 1393). افزایش قیمتها و تورم ناشی از افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینههای مصالح و مواد اولیه نیز میشود که خود میتواند موجب کاهش عرضه شود. افزون بر این، افزایش نرخ ارز بازده مالی بازار ارز را افزایش میدهد و میتواند موجب انتقال سرمایه از بخش عرضه مسکن به بازار ارز شود. اینها هر دو موجب کاهش عرضه مسکن میشوند.
3-2- تحریم
تحریم دارای سابقهای طولانی در تاریخ است و به شکلهای گوناگون مورد استفاده دولتها قرار گرفته است. تحریم از زمان یونانیان قدیم وجود داشته و این نشان میدهد که پیوسته در روند سیاست خارجی مورد توجه بوده است (نفیو، 2018). پس از جنگ جهانی دوم و با شکلگیری سازمان ملل متحد و تصویب منشور آن، تحریم بهعنوان یکی از راههای غیرنظامی برای اصلاح رفتار کشورها و پایبندی به صلح، جایگاهی قانونی یافت. در نتیجه با جایگزین شدن تحریم به جای جنگ، دامنه کاربرد این پدیده در اواخر قرن بیستم بهگونهای افزایش یافت که برخی، تحریمها را همانند جنگ یکی از واقعیتهای زندگی امروز قلمداد کردهاند و پیشبینی جایگاه تحریم در فصل هفت منشور سازمان ملل متحد بهعنوان یکی از ابزارهای حفظ صلح و امنیت بینالمللی، خود گواه این امر است (تدینیکازرونی و توکلی، 1390). بهعبارتی پس از جنگ سرد، تحریمهای اقتصادی به یکی از مهمترین ابزارهای دولتها در سیاست بینالمللی تبدیل شدهاند. تحريمها، شوک اقتصاد کلان منفي ايجاد ميکنند که رفاه اقتصادی يک بخش يا تمام بخشهای جمعيت آن کشور را تقليل ميدهد. طرفداران تحريمها باور دارند که نارضايتي عمومي ناشي از کاهش رفاه، دولت کشور تحريمشده را تحت فشار قرار ميدهد تا سياستهايش را در راستای مطلوب تغيير دهد (صالحياصفهاني، 2020).
3-2-1- تعریف تحریم
تحریم مجموعهای از قوانین، الزامات و اختیارات در قالب یک نظام جامع، هماهنگ و مشخص میداند که هدف آنها محدودکردن و پیشگیری از یک رفتار غالباً اجتنابپذیر از سوی کشور هدف است که صرفاً محدود به فعالیتهای اقتصادی نمیشود و محدوده وسیعی از اقدامات اقتصادی، فنی و فردی را شامل میشود (نفیو، 2018).
امروزه، رایجترین نوع تحریمها در عرصة روابط بینالملل تحریم اقتصادی است. تحریم اقتصادی به اقدامات دارای خصلت اقتصادی در مقابل دیپلماتیک یا نظامی اطلاق میشود که دولتها برای بیان مخالفت با اقدامات دولت هدف یا واداشتن آن دولت به تغییر یک خطمشی یا رویه یا حتی ساختار حکومت اتخاذ میکنند. با آنکه مرزبندی همواره دقیق نیست و گاهی انگیزهها مختلط است، تحریمهای اقتصادی معمولا اقداماتی است که بهخاطر منفعت اقتصادی صورت نمیگیرد و غالباً زیانی تجاری به دولت درگیر در برنامه تحریم وارد میکند (کازرونی و خضری، 1397). از نظر نفیو (2018) تحریمهای اقتصادی با هدف آسیب به توانایی کشور هدف در دسترسی به منابع اقتصادی و ابزارهای مورد نیاز جهت تعاملات اقتصادی بینالمللی است که از دو مسیر وارد آوردن آسیبهای مالی و تجاری به اقتصاد کشور، افراد و نهادها اعمال میشود. این تحریمها از پرکاربردترین و پرفشارترین نوع تحریمها است.
بهطور کلی تحریمهای اقتصادی به دو نوع تحریمهای تجاری و مالی تقسیم میشوند (هافباور و همکاران، 2007؛ ایلر، 2007). تحریمهای تجاری محدودیتهای صادراتی و وارداتی برای کشور هدف ایجاد میکنند که میتواند بهصورت جزئی و محدودکردن قسمتی از تجارت کشور هدف باشد و یا بهصورت کلی و محدود کردن کل تجارت کشور هدف اعمال شود (گولیارد، 2013). تحریمهای مالی بهطور کلی جریان سرمایه کشور هدف را محدود مینماید و بهعبارتی روند سرمایهگذاری، وامگیری و اعطای کمکهای مالی کشور هدف را محدود و یا ممنوع مینماید و نیز محدودیتهایی را برای پرداختهای بینالمللی قرار میدهد تا از تضعیف تحریمها بهخصوص تحریمهای تجاری جلوگیری نماید. نوع دیگر تحریمهای مالی، منجمدکردن داراییهای کشور هدف میباشد که از انتقال داراییهای مالی از خارج کشور هدف به دولت و تجار و نیز از دولت و تجار کشور هدف به خارج کشور جلوگیری مینماید (کاروسو، 2003؛ گولیارد، 2013؛ هافباور و همکاران، 2007).
تحريمهاي مالي باعث قطع ارتباطات مالي و اعتباري با بخشي از اقتصاد خارج ميشود و ازاينرو، بر متغيرهايي مانند توليد، واردات، سرمايهگذاري و مصرف اثر منفي ميگذارد. بهطور مشخص، با تصويب تحريمهاي مالي، بهويژه تحريم بانك مركزي دسترسي كشور به درآمدهاي حاصل از فروش نفت و نظام مالي بينالمللي محدود يا بهطور كلي قطع و ازاينرو، انتقال منابع بهمنظور توليد و سرمايهگذاري با مشكل مواجه ميشود. در چنين حالتي، تمام طرحهاي توليدي و سرمايهگذاري محدود ميشوند و روندي نزولي به خود ميگيرند (کیومرثی و همکاران، 1398).
3-2-2- اهداف تحریمهای اقتصادی
در مطالعات مختلف اهداف و انگیزههای برای تحریمها برشمرده شده که در ادامه به چند مورد از آنها اشار میکنیم. کارترایت و لوپز (2002)، هدف از اعمال تحریمهای اقتصادی را بیثبات کردن رژیم سیاسی کشور هدف و یا تغییر رفتار سیاسی یا اقتصادی کشور هدف عنوان میکند. دیزجی و فرزانگان (2019) تحریمهای آمریکا علیه ایران را اقدامی برای جلوگیری از تهدیدهای آتی ایران علیه منافع ملی آمریکا میدانند. نفیو (2018) هدف از اعمال تحریمها را ایجاد درد و ناکامی و شرایط نامطلوب همراه با خشونت میداند تا جایی که کشور هدف رفتار خود را تغییر دهد. کانلی و وال17 (2019) هدف تحریمها میتواند مجازت و اجبار یک ملت به تغییر دادن رفتارهای دولتمردانشان بدون مداخله نظامی و تصرف سرزمینی باشد. ساداتاخوی و حسینی (1396) هدف اصلی از تحریمهای اقتصادی را محدود کردن تجارت و تامین مالی خارجی عنوان میکند که با هدف تحت فشار قراردادن یک کشور خاص و یا افراد خاصی، جهت دستیابی به اهداف سیاست خارجی و امنیت بینالملل اعمال میشود. مهدیلو و همکاران (1398) هدف اصلی تحریمهای اقتصادی را تغییر رژیم یا رفتار سیاسی کشور هدف میدانند. صالحی اصفهانی (1400) تحریمهای سخت با هدف فشار وارد کردن به رهبران ایران از طریق دشوارتر کردن زندگی شهروندان اعمال میشوند. بهعبارتی نارضایتی عمومی ناشی از کاهش رفاه، دولت کشور تحریمشده را تحت فشار قرار میدهد تا سیاستهایش را در راستای مطلوب تغییر دهد.
3-2-3- تاریخچه اعمال تحریمها علیه ایران
اگرچه جمهوری اسلامی از همان ابتدا با انواع تحریمهای اقتصادی آمریکا روبرو بوده است. اما تحریمهای دوره اوباما و ترامپ ماهیت متفاوتی از تحریمهای پیشین داشت و از یکسو تجارت خارجی ایران را به شکل مستقیم و دسترسی کشور به منابع ارزی و شبکه مالی جهانی را از سوی دیگر محدود کرد. همراهی دیگر بازیگران مهم اقتصادی و سیاسی جهان، نظیر برخی کشورهای اروپایی و نهادهای بینالمللی ابعاد جدیتری به این مساله داده است(پورعبادالهان کویچ و همکاران، 1399). هدف این تحریمها آن بود که ایران را به زانو درآورد و به انعطاف در برابر درخواستهای سیاسی آمریکا وادار کند. اقتصاد ایران در دهه هشتاد بهواسطه برخورداری از درآمد بالای نفت به واردات زیاد کالا و خدمات عادت کرده بود و طبعا قطع ارتباط بازرگانی و مبادلاتی ایران با جهان خارج میتوانست ضربه جدی به اقتصاد و روند طبعی آن وارد کند (سرزعیم، 1402). طی دوره مورد بررسی پژوهش، افتو خیزهای متناوب را در مسیر اعمال و گسترش تحریمها شاهد بودهایم که در ذیل به بیان آنها میپردازیم.
دوره اول: دوره تحریم های شدید و فلجکننده (1394-1390)
شامل تحریم بانک مرکزی و در ادامه تحریم نفت که از طریق تحریمهای مستقیم صادرات نفت و فراوردههای نفتی، واردات تجهیزات و فناوری مورد نیاز تولید این محصولات صادراتی و تحریم بخش مالی کشور (بهصورت خاص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران) اتفاق افتاده است (مرادی و پارسی، 1397). در این دوره ایران با بیسابقهترین تحریمها در طول تاریخ روبروست، بهطوریکه میتوان درباره آن اصطلاح جنگ اقتصادی را بکار برد (منظور و مصطفیپور، 1392). تحریمها در این دوره با تحریمهای دوره قبل قابل مقایسه نیست. تحریمها در این دوره از نظر حجم بهشدت افزایش یافت و از نظر موضوع از دو جنبه تغییر یافت 1- تغییر از فاز هدفمند به تحریمهای جامع 2- تغییر از نوع سرزمینی به فراسرزمینی (علوی، 1395). از تبعات این تحریمها میتوان به تضعیف ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز و تاثیر آن بر بخش های مختلف اقتصادی اشاره نمود (منظور و مصطفیپور، 1392). در این دوره تحریمها موجب کاهش تولید و صادرات نفت، ایجاد تنش و نوسان در بازار ارز، اخلال در عملکرد نظام بانکی، کاهش واردات مواد اولیه، کالاهای واسطهای و سرمایهای و افزایش شاخص بهای تولیدات را در پی داشت (مرادی و پارسی، 1397).
دوره دوم: دوره توافق و تعلیق تحریمها (1397-1394)
در این دوره برنامه جامع اقدام مشترک (برجام) بین جمهوری اسلامی ایران و اعضای دائم شورای امنیت سازمان ملل متحد بههمراه آلمان منعقد گردید. با رفع تحریمهای هستهای تحولات مثبت قابل توجهی در حوزه پولی و مالی کشور رخ داده که نوید خروج از رکود و بهبود وضعیت رفاهی خانوارها در آینده را میدهد. کنترل رشد نقدینگی و کاهش تورم، کاهش نرخ سود سپردهها و تسهیلات، افزایش سپردهپذیری بانکها، افزایش تسهیلات پرداختی و روند رو به رشد شاخص بورس از جمله آثار مثبت برجام در حوزه پولی و مالی بودهاند (طاهرپور، 1396).
دوره سوم: دوره خروج آمریکا از برجام و بازگشت دور جدید از تحریمها (1400-1397)
این دوره شامل روی کار آمدن ترامپ، خروج از برجام و بازگشت تحریمهاست. با توجه به حجم وسیع و متنوع تحریمهای اعمالشده در این دوره، میتوان این تحریمها را به چند دسته کلی تقسیم کرد: تحریم صنایع و معادن و فلزات گرانبها، تحریمهای مالی بانکی، تحریم داد و ستد و توقیف اموال و داراییهای اشخاص، تحریم نفت و گاز و پتروشیمی، تحریم شبکه حملونقل، تحریمهای تجاری و سرمایهگذاری، تحریمهای دانش و تکنولوژی، تحریمهای تسلیحاتی و نظامی (ایرانمنش و همکاران، 1400).
3-3- اثرگذاری تحریمها از کانال نرخ ارز
تحريمها از طريق سه اثر مهم بر بازار ارز موجب تاثير بر متغيرهای اقتصاد کلان از جمله مسکن ميشوند. ابتدا تحريمها از طريق افزايش نرخ ارز ميتواند موجب افزايش هزينه مواد اوليه، واسطهای و سرمايهای وارداتي برای توليدکنندگان داخلي شده و در نتيجه افزايش يکباره هزينههای توليدکنندگان همزمان دو اثر رکودی و تورمي را بر اقتصاد برجای ميگذارد. اثر دوم تحريمها بر بازار ارز تاثير بر نوسانات نرخ ارز است که به دليل ايجاد نااطميناني برای توليدکنندگان و سرمايهگذاران داخلي و خارجي مانع افزايش سرمايهگذاریهای در اقتصاد شده و در نتيجه تاثير منفي بر اشتغال ميگذارد. همچنين تحريمها ميتواند از طريق افزايش شكاف نرخ ارز رسمي و بازار آزاد موجب تقويت فعاليتهای رانتجويي و سفتهبازی دربازار ارز شده و به انحراف تخصيص منابع منجر شود و تخصيص منابع بجای حرکت به سمت توليد و اشتغال، صرف سفتهبازی و رانتجويي در بازار ارز شود وتاثير منفي براشتغال بر جای گذارد (کریمی و همکاران، 1400).
تحريمها از طريق ممنوعيت انتقال تكنولوژی به داخل کشور موجب تضعيف قدرت رقابتي توليدکنندگان داخلي در مقايسه با رقبای خارجي ميشود و در نتيجه کاهش توليد و اشتغال داخل را در پي دارد (نادمي و همكاران، 1396).
در یک نگاه کلان، نوسانات نرخ ارز میتواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن، عرضه و تقاضای مسکن را تحت تأثیر قرار دهد و هم میتواند با اثراتش بر نهادههای تولید مسکن، قیمت تمام شده مسکن را متأثر نماید. این دو اثر متضادِ تغییرات نرخ ارز سبب شده است تا کارشناسان در تحلیل تأثیر این متغیر بر بازار مسکن یا دچار خطا شوند و تصویر جامعتر را از دست بدهند و یا با توجه به پیچیدگیهای آن، اثراتش را چندان قابل ارزیابی ندانند. درمجموع، تأثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متفاوت است:
1. افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمتها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش میدهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشارهزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است.
2. بازار ارز، یکی از جایگزینهای بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (علیالخصوص سرمایه های سوداگرانه) به بازار مسکن میشود. این امر باعث میشود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایهگذاری در ساختوساز، همراه میباشد. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است(ملکی، 1395).
با جمعبندی ادبیات موجود میتوان متغیرهای اصلی اثرگذار بر عرضه مسکن را، تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده دانست که نشاندهنده تمایل به عرضه مسکن است. همچنین افزایش قیمت نهادههای ساختمانی مانند دستمزد کارگران و مصالح ساختمانی و افزایش هزینه تولید ساختمان اثر منفی بر عرضه دارند. البته اگر افزایش دستمزدها و قیمت مصالح از افزایش قیمت مسکن کمتر باشد، نمیتوان انتظار کاهش تولید را داشت (قادری و ایزدی، 1394). افزایش قیمت مسکن و تورم، انتظار افزایش درآمد تولیدکننده را افزایش می¬دهد و عرضه مسکن را افزایش میدهند (خلیلی عراقی، 1391).
افزون بر اینها بر پایه بررسیهایی که درباره اثر تحریم بر هزینه خانوار و نیز سرمایهگذاری داشتیم ما دو متغیر تحریم و نرخ ارز را نیز وارد تابعهای عرضه میکنیم که این نوآوری این بررسی است. برای نشان دادن اثر تحریم از کانال نرخ ارز، تابع نرخ ارز را با وارد کردن متغیر تحریم در کنار مدل عرضه قرار میدهیم تا اثر تحریم را از کانال نرخ ارز بررسی کنیم. تحریم از طریق وارد کردن تکانههای منفی به دریافتیهای ارزی نفت و بودجهی دولت، تاثیر مستقیم و قوی بر نرخ ارز داشته است (طیبی و صادقی، 1396). افزون بر این صادرات و واردات تراز تجاری نیز بر نرخ ارز اثر دارند (موهبتی، 1397). با توجه به بررسیهای انجام شده، دیدیم که درباره اثر تحریم بر عرضه مسکن پژوهشی انجام نشده است. همچنین تلاش میشود این اثر را مستقیم و نیز از کانال اثرگذاری تحریم بر نرخ ارز (غیر مستقیم) براورد کند.
4- روش و متغیرهای پژوهش
روش گرداوری دادهها در پژوهش حاضر روش اسنادی است دادهها از درگاه ملی آمار و درگاه بانک مرکزی گرفته شده است. برای تجزیه و تحلیل نیز روشهای آماری و اقتصادسنجی استفاده شده است.
از آنجا که سیستم معادلات همزمان به لحاظ ساختاری متفاوت با رگرسیونهای چندمتغیره است، ممکن است تامینکننده فروض کلاسیک حاکم بر رگرسیونهای چندمتغیره نباشد در چنین شرایطی استفاده از برآوردگرهای حداقل مربعات معمولی منجر به نتایجی میشود که نهتنها اریب است، بلکه ناسازگار نیز میباشد. بنابراین، بهدلیل عدم وجود استقلال بین متغیرهای توضیحی درونزا و جزء اخلال، روش OLS برای تخمین یک معادله در سیستم همزمان نامناسب بوده و کاربرد روش رگرسیون به ظاهر نامرتبط (SURE) کارایی بیشتری در این موارد دارد (Ghorbani et al, 2017). مزیت استفاده از روش SURE بهجای OLS کارایی بیشتر روش SURE است که این کارایی با افزایش ارتباط بین جملات اخلال بیشتر خواهد شد. بهعبارت دیگر، هر چه ارتباط بین جملات اخلال در معادلات متفاوت تقاضای نهاده با یکدیگر بیشتر باشد روش کاراتر خواهد بود و برعکس (Sadeghi, 2014). در الگوی رگرسیونهای به ظاهر نامرتبط هر یک از معادلات، متغیر وابسته به خود را دارد و بهصورت بالقوه نیز میتواند مجموعه متفاوتی از متغیرهای توضیحی را در برداشته باشد (Greene, 2002).
4-1- دادهها و متغیرها
برای دادههای مورد نیاز پژوهش از آمار منتشرشده مرکز آمار ایران و بانک مرکزی استفاده شده است. متغیرهای این پژوهش که بهصورت فصلی و استانی طی دوره زمانی 1400-1390 به کار گرفته شدهاند، در زیر آورده شدهاند.
قیمت مسکن (P): در این پژوهش از متوسط قیمت یک متر مربع زمین یا زمین ساختمانی مسکونی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران استفاده شده است.
پروانههای ساختمانی صادرشده (Tp): برای این متغیر متراژ ساختمان پروانههای ساختمانی صادرشده توسط شهرداریهای کشور استفاده میشود که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است.
شاخص قیمت نهادههای (مصالح) ساختمانی (Ms): از دیگر متغیرهای این پژوهش شاخص قیمت نهادههای ساختمانی است که برای استفاده از این متغیر، از اطلاعات مرکز آمار بهره گرفته شده است.
نـرخ ارز (EX): برای بهتر نشان دادن تکانههای ناشی از تحریمهای بین المللی بر نرخ ارز، از دادههای نرخ ارز بازار که توسط بانک مرکزی منتشر شده، استفاده میکنیم.
صادرات و نسبت آن به تولید ناخالص داخلی(EXX,EXXGDP): صادرات عرضه ارز خارجی در بازار داخلی را افزایش میدهد و میتواند نرخ آن را کاهش دهد. برای این متغیر از دادههای منتشر شده بانک مرکزی استفاده میشود.
واردات و نسبت آن به تولید ناخالص داخلی (IM,IMGDP): واردات تقاضای ارز خارجی را افزایش میدهد و میتواند بر قیمت آن اثرگذار باشد. برای این متغیر از دادههای منتشر شده بانک مرکزی استفاده میشود.
شاخص سطح عمومی قیمتها (IN): برای نشان دادن اثر تورم از شاخص سطح عمومی قیمتهای بانک مرکزی استفاده میکنیم.
تولید ناخالص داخلی (GDP): در این پژوهش از دادههای تولید ناخالص داخلی استانی به عنوان نماینده درآمد استفاده شده که توسط مرکز آمار ایران منتشر میشود.
مقدار معاملات مسکن انجام شده بر حسب متر مربع (QS): این متغیر نشاندهنده تعداد معاملات صورت گرفته مسکن ضربدر متوسط مساحت معاملات است که در اصل مقدار عرضه مسکن را نشان میدهد. دادههای این متغیر از گزارشهای منتشر شده مرکز آمار ایران گرفته شده است.
5- براورد مدل
برای ارایه مدل نیاز به بررسیهای مقدماتی است که در ذیل انجام میشود.
5-1- بررسی مانایی متغیرها
انجام آزمون پایایی برای متغیرهای سری زمانی ضروری میباشد، در این پژوهش جهت بررسی وجود یا عدم وجود ریشه واحد در متغیرها از آزمون ریشه واحد لین، لوین و چو (LLC) استفاده شده است. آزمون ریشه واحد لین، لوین و چو یکی از آزمونهای اولیه دادههای تابلویی است و بسیار رایج است. این آزمون بر اساس آزمون دیکی فولر تعمیم یافته (ADF)، و فرض همگنی پانل انجام میشود.
جدول (1)- آزمون مانایی متغیرهای پژوهش
ADF test ((Levin, Lin & Chu t*) | |||||
Prob | Statistic |
| Prob | Statistic |
|
0.9991 | 3.11747 | Ex | 1.0000 | 5.40241 | Gdp |
0.0000 | 10.0833- | D(Ex) | 0.0000 | 22.0992- | D(Gdp) |
1.0000 | 4.09510 | In | 1.0000 | 7.70017 | P |
0.0000 | 19.7436- | D(In) | 0.0000 | 31.6187- | D(P) |
1.0000 | 13.8830 | Ms | 0.9984 | 2.95074 | Exx |
0.0000 | 7.14065- | D(Ms) | 0.0000 | 11.6738- | D(Exx) |
0.0308 | 1.12267- | Im | 0.9804 | 2.06111 | Qs |
0.0053 | 2.55311- | Tp | 0.0000 | 15.2420- | D(Qs) |
ماخذ: یافتههای پژوهش
نتایج نشان میدهد متغیرهای واردات و تعداد پروانههای صادرشده مانا هستند و دیگر متغیرها با یکبار تفاضلگیری مانا میشوند.
5-2- بررسی وجود همبستگی همزمان
یک آماره مناسب برای بررسی وجود و یا عدم وجود همبستگی همزمان، آماره ضریب لاگرانژ است (تشکینی، 1393). نتیجه محاسبه آماره آزمون LM بهصورت زیر است:
همانطور که مشاهده میشود، وجود همبستگی میان جملات خطا پذیرفته میشود و رگرسیون بهظاهر نامرتبط کارایی بیشتری نسبت به OLS خواهد داشت.
5-3- آزمون خودهمبستگی پورتمانتو18
آزمون خودهمبستگی پورتمانتو برای مشخص شدن وضعیت خودهمبستگی متغیرها انجام میشود (ابوالحسنی، 1400). بر پایه نتایج به دست آمده (جدول 2) دیده می شود همگی ضریبهای احتمال بزرگتر از ۵ % میباشند که نشان از رد فرض 
و وجود همبستگی بین متغیرها دارد.
جدول (2)- نتایج آزمون خودهمبستگی پورتمانتو
Df | Prob | Adj Q-Stat | Prob | Q-stat | Lags |
4 | 0.1410 | 840.18 | 0.1450 | 839.56 | 1 |
8 | 0.1554 | 1554.91 | 0.1600 | 1553.24 | 2 |
12 | 0.2658 | 2184.92 | 0.2957 | 2181.87 | 3 |
16 | 0.4894 | 2808.44 | 0.5312 | 2803.56 | 4 |
20 | 0.6514 | 3381.50 | 0.6994 | 3374.53 | 5 |
24 | 0.7366 | 4054.47 | 0.7918 | 4044.53 | 6 |
28 | 0.6748 | 4556.81 | 0.7673 | 4544.29 | 7 |
32 | 0.8345 | 5029.71 | 0.8959 | 5014.42 | 8 |
36 | 0.7639 | 5548.60 | 0.8407 | 5529.89 | 9 |
40 | 0.6910 | 5976.45 | 0.7107 | 5954.59 | 10 |
44 | 0.6426 | 6441.36 | 0.6810 | 6415.76 | 11 |
48 | 0.6946 | 6820.14 | 0.7176 | 6791.21 | 12 |
ماخذ: یافتههای پژوهش
5-4- برآورد مدل
با استفاده از معادلات به ظاهر نامرتبط، دو معادله برای عرضه مسکن و نرخ ارز با دادههای دوره زمانی 1400-1390 به صورت فصلی برآورد شده است. الگوی برآوردی شامل دو معادله زیر است. با توجه به اینکه مقادیر متغیرها همگن نیستند برای بهبود رابطه تفسیری افزون بر برآورد خطی، مدل به صورت لگاریتمی نیز برآورد شده است که نتیجهها در ادامه ارایه میشود.
qs=c(1)+c(2)*gdp+c(3)*dum+c(4)*ex+c(5)*p+c(6)*in+c(7)*tp+c(8)*ms
ex=c(9)+c(10)*exx+c(11)*im+c(12)*dum+c(13)*in
5-4-1- برآورد خطی
در برآورد نخست برای رابطه خطی بین متغیرها، ضریب برخی متغیرها از معناداری لازم برخوردار نشد. بر این پایه متغیرهای یاد شده از مدل خارج و برآورد بار دیگر انجام شد. در برآورد نهایی متغیرهای معنادار به صورت زیر به دست آمد.
QS=C(1)+C(2)*GDP+C(3)*EX+C(4)*P+C(5)*TP
EX=C(6)+C(7)*EXX+C(8)*DUM+C(9)*IN
نتیجه برآورد در دو جدول 3 و 4 آورده شده است.
جدول (3)- نتیجه براورد خطی برای رابطه عرضه مسکن
Prob. | t-Statistic | Coefficient | Qs |
0.2540 | 1.1408 | 47160.07 | C |
0.0000 | 16.7530 | 0.0016 | Gdp |
0.0000 | 5.3903- | 2.0907- | Ex |
0.100 | 1.6411 | 2.0842 | P |
0.0000 | 7.2889 | 189.661 | Tp |
ماخذ: یافتههای پژوهش
بر پایه نتیجه برآورد در رابطه عرضه مسکن متغیرهای تولید ناخالص داخلی به قیمت ثابت، نرخ ارز، قیمت یک متر مربع مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده اثر معنادار بر تولید و عرضه مسکن دارند. متغیرهای تحریم، تورم و قیمت مصالح ساختمانی بر تولید و عرضه مسکن اثر معنادار نداشتهاند.
جدول (4). نتیجه براورد خطی برای رابطه نرخ ارز
Prob. | t-Statistic | Coefficient | Ex |
0.000 | 4.5030- | 20937.18- | C |
0.001 | 3.3000- | -4.2907 | Exx |
0.000 | 6.1064 | 8206.186 | Dum |
0.000 | 102.2471 | 876.0641 | In |
ماخذ: یافتههای پژوهش
بر پایه نتایج براوردی برای معادله نرخ ارز نیز متغیر صادرات بر نرخ ارز خارجی(دلار) اثر منفی داشته است، ولی متغیر تحریم و نیز متغیر شاخص سطح عمومی قیمتها بر نرخ ارز خارجی اثر مثبت داشتهاند.
5-4-2- برآورد لگاریتمی
برای اطمینان بیشتر از اثرگذاری متغیرها و تحلیل بهتر اثرگذاری تغییر متغیرهای توضیحدهنده بر متغیر وابسته، متغیرها به صورت لگاریتمی وارد مدل شدند و برآورد باردیگر انجام شد. مدل لگاریتمی اولیه به صورت زیر برآورد شد.
lqs=c(1)+c(2)* lgdp+ c(4)* lex+c(5)* lp+c(6)* lin+c(7)* ltp+c(8)* lms+ c(3)* ldum
lex=c(9)+c(10)* exxgdp+c(11)*imgdp+c(12)*dum+c(13)*lin
ضریب برخی از متغیرها معنادار نبود که با کنار گذاشتن این متغیرها بار دیگر مدل برآورد شد که رابطه با متغیرهای وارد شده در مدل زیر معنادار به دست آمد.
LQS=C(1)+C(2)*LGDP+C(3)*LEX+C(4)*LP+C(5)*LTP+C(8)*DUM
LEX=C(9)+C(10)*EXXGDP+C(12)*DUM+C(13)*LIN
نتیجه برآورد این مدل در جدولهای 5 و 6 ارایه شدهاند. یادآوری میشود متغیرهای تحریم (DUM) که دامی است و نسبت صادرات به تولید ناخالص داخلی (EXXGDP) و نیز نسبت واردات به تولید ناخالص داخلی که به صورت درصد هستند، لگاریتمگیری نشدهاند. بر پایه این برآورد ضریب متغیرهای لگاریتم شاخص سطح عمومی قیمتها (تورم) و لگاریتم قیمت مصالح ساختمانی در رابطه تولید (عرضه) مسکن و همچنین ضریب نسبت واردات به تولید ناخالص داخلی در رابطه نرخ ارز معنادار نبودهاند. مدل نهایی بدون این 3 متغیر برآورد شده است.
جدول (5)- نتیجه براوردی لگاریتمی برای رابطه عرضه مسکن
Prob. | t-Statistic | Coefficient | Qs |
0.000 | 3.7056 | 3.0059 | C |
0.000 | 10.5612 | 0.5363 | LGdp |
0.000 | 21.676- | 1.2154- | LEx |
0.000 | 20.9183 | 1.1660 | LP |
0.000 | 3.7696 | 0.2143 | LTp |
0.000 | 4.0097- | 0.2888- | Dum |
ماخذ: یافتههای پژوهش
جدول (6)- نتیجه برآورد لگاریتمی برای رابطه نرخ ارز
Prob. | t-Statistic | Coefficient | Ex |
0.000 | 77.575 | 4.0368 | C |
0.189 | 1.3147 | 3.12-e-05 | ExxGdp |
0.000 | 7.8543 | 0.1070 | Dum |
0.000 | 138.846 | 1.4526 | Lin |
ماخذ: یافتههای پژوهش
6- نتیجه برآورد
بر پایه یافتهها و نتیجه برآورد با یک درصد افزایش در تولید ناخالص داخلی 53 صدم درصد عرضه مسکن افزایش یافته است. بر پایه این مدل با یک درصد افزایش نرخ ارز خارجی(دلار) 1.21 درصد عرضه مسکن کاهش یافته است. همچنین با افزایش یک درصد در قیمت مسکن، 1.16 درصد عرضه مسکن افزایش و با افزایش یک درصد پروانههای صادر شده ساختمانی، 0.21 (21 صدم) درصد عرضه مسکن افزایش یافته است. افزون بر این با افزایش یک درصد در شاخص تحریم، عرضه مسکن 29 صدم درصد کاهش یافته است.
نکته اینکه در رابطه لگاریتمی، اثر تحریم بر عرضه مسکن منفی نشان داده شده است، ولی در رابطه خطی این اثر معنادار نبوده است. این نتیجه نشان میدهد که اثرگذاری تحریم بر تولید و عرضه مسکن غیر خطی است. این غیر خطی بودن، ممکن است ناشی از اثر غیر مستقیم آن باشد.
در هر دو شکل برآورد، شاخص قیمت مصالح ساختمانی بر عرضه مسکن اثرگذار تشخیص داده نشده است. این به معنای آن است که این قیمتها نه به صورت خطی و نه به صورت غیرخطی اثری بر عرضه مسکن نداشته است. این نتیجه میتواند به این علت باشد که عرضهکنندگان مسکن قیمت عرضه را به سرعت متناسب با هزینههای تولید تعدیل میکنند و از این تعدیل نفع خوبی نیز میبرند. بر این پایه عرضهکنندگان نه تنها نگران افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیستند، بلکه این افزایش را در قیمت فروش مسکن تولیدی به مقدار بیشتری جبران میکنند. از اینرو افزایش قیمت مصالح اثر منفی بر عرضه مسکن نداشته است.
شاخص سطح عمومی قیمتها بر عرضه مسکن اثرگذار نبوده است. این نتیجه هم در مدل خطی و هم در مدل لگاریتمی مشابه به دست آمده است. میتواند این نتیجه به این علت باشد که قیمت مسکن با نرخ تورم هماهنگ افزایش مییابد و ورود هر دو این متغیرها موجب میشود یکی از آنها معنادار نشود. به علت اینکه منطقی است قیمت مسکن اثر دقیقتری را نسبت به سطح عمومی قیمتها بر عرضه مسکن نشان دهد، این متغیر در مدل معنادار شده است و شاخص سطح عمومی قیمتها معنادار نبوده است. بر پایه یافتههای برآورد سیستم معادلات، با افزایش یک درصد در سهم صادرات از تولید ناخالص داخلی 3 صدهزارم درصد نرخ ارز خارجی(دلار) کاهش یافته است. با افزایش یک درصد در شاخص سطح عمومی قیمتها 1.45 درصد نرخ ارز افزایش یافته است. همچنین با افزایش یک درصد در شاخص تحریم، نرخ ارز خارجی (دلار) ده صدم درصد افزایش یافته است.
نکته قابل تامل در این نتیجه این است که ضریب متغیر صادرات بر نرخ ارز به صورت خطی معنادار بوده است ولی به صورت غیرخطی از معناداری کمتری برخوردار بوده است. این نیز به آن معنا است که صادرات به صورت خطی موجب کاهش نرخ ارزهای خارجی میشود. به سخن دیگر رابطه خطی آن اعتبار بیشتری دارد.
افزون بر این، متغیر واردات نه در مدل خطی و نه در مدل لگاریتمی و نه به صورت درصدی از تولید ناخالص داخلی بر نرخ ارز خارجی (دلار) اثرگذاری معناداری نداشته است. ممکن است یکی از علتهای اصلی آن تامین ارز واردات از سوی دولت با نرخهای ترجیحی و گاهی بسیار بیشتر از بازار باشد. به سخن دیگر درصد بالایی از وارد کنندگان کالاها و خدمات ارز مورد نیاز خود را از بازار تامین نمیکنند و به ارز دولتی متکی هستند.
7- جمعبندی
در چند دهه اخیر بخش مسکن یکی از پرنوسانترین بخشها در اقتصاد ایران بوده است. با توجه به ارتباط گسترده بخش مسکن با دیگر بخشهای اقتصادی این نوسانات با اثرگذاری بر رفتار مصرفکنندگان و تولیدکنندگان باعث تغییر در تخصیص منابع اقتصادی، تشدید نقل و انتقال سرمایه در بازار داراییها و تغییر در الگوی توزیع درآمد میشود. ایران بیش از 4 دهه با تحریمهای اقتصادی آمریکا روبرو بوده است، ولی تحریمها در حدود 12 سال گذشته نسبت به پیش از آن بسیار شدیدتر شده است، به طوریکه با هدف قرار دادن تجارت خارجی ایران بهویژه فروش نفت و محدود کردن دسترسی به منابع ارزی و شبکه مالی جهانی، فشارهای زیادی به اقتصاد ایران وارد کرده است. تحریم همزمان با فشار بر قیمتها و افزایش تورم، تکانه منفی بر بخش عرضه اقتصاد وارد کرده است. در نتیجه رکود تورمی اقتصاد ایران را شدت داده است. این اثر در بخش مسکن نیز نمایان بوده است به گونهای که مدل نشان میدهد تحریم،، نرخ ارز را افزایش داده است و افزایش نرخ ارز موجب کاهش عرضه مسکن شده است. همزمان پژوهشهای مختلفی نیز نشان دادهاند که تحریمها قیمتها را نیز افزایش داده و موجب تشدید تورم در ایران شده است. در ایران پژوهشی که اثر تحریم بر عرضه مسکن را بررسی کند دیده نمیشود. با این وجود پژوهشهایی به این نتیجه رسیدهاند که تحریم بر افزایش قیمت مسکن اثر مثبت (اصلانی و اسدالهی، 1394) داشته است. همچنین برخی (مانند عيسيزاده و همكاران، 1400؛ عزتی و کاظمی مهرآبادی، 2017؛ عزتی و همکاران، 2019) تحریم را علت کاهش تولید دانستهاند. بر پایه این ادبیات تحریم، موجب افزایش نااطمینانی اقتصادی، بیثباتی و نوسان متغیرهای اقتصادی میشود که علتی برای به تعویق انداختن فعالیتهای اقتصادی مانند ساخت و ساز پروژهها توسط سرمایهگذاران است. از طرف دیگر در اثر تحریم و افزایش قیمتها در بازارهای مالی دیگر مانند بورس و ارز، بخشی از سرمایهها از بازار مسکن به آن بازارها منتقل میشود و توان عرضه در بازار مسکن کاهش مییابد (مانند قلیزاده و همکاران، 1401). در رابطه نرخ ارز نیز تحریم موجب افزایش نرخ دلار شده است. این نتیجه هماهنگ با بررسیهای مختلف در این زمینه است (مانند صندوقدار، 1398؛ مرادی و همکاران، 1397؛ زماني و همكاران، 2021؛ لائوداتي و پسران، 2021). در مدل برآورد شده این بررسی، نرخ ارزهای خارجی بر عرضه مسکن اثر منفی معنادار داشته است و این نتیجه به علت اثر بازارهای مالی بر یکدیگر است. زیرا با افزایش نرخ ارزهای خارجی بازده در این بازارها بالا میرود و بخشی از سرمایه از بازارهای دیگر مانند مسکن و ساختمان به آنها منتقل میکند و این موجب کاهش عرضه در بازار مسکن میشود. این نتیجه با برخی بررسیها درباره بازار مسکن هماهنگ است (مانند قلیزاده و همکاران، 1401).
اثر مثبت افزایش تولید ناخالص داخلی استانی، قیمت مسکن و تعداد پروانههای ساختمانی صادرشده، بر عرضه مسکن نیز بسیار هماهنگ با نظریه و پژوهشهای دیگر (مانند قادری و ایزدی، 1395 و مروت و همکاران، 1397) است. قیمت مصالح ساختمانی بر عرضه مسکن در این برآوردها اثر معناداری نداشته است که این مغایر با بررسیهای دیگر (مانند قادری و ایزدی، 1395 و مروت و همکاران، 1397) است. این ممکن است به علت تشدید شرایط تورمی در سالهای اخیر باشد که سرعت افزایش قیمت مسکن بیشتر از سرعت افزایش قیمت مصالح ساختمانی بوده است. مهمتر اینکه متغیرهای دیگر بررسیهای یاد شده با متغیرهای مدل این مقاله یکی نیستند.
یکی از نکات کلیدی در تحلیل بازار مسکن، توجه به ماهیت آن به عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه ای) است. چگونگی تخصیص ثروت افراد میان داراییهای مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد. بر این اساس برای شناخت و پیشبینی بازار مسکن نیاز است تا بازار داراییهای موازی مسکن بررسی شوند. در اقتصاد ایران، بازار ارز به عنوان یک جانشین برای بازار سرمایهای مسکن عمل میکند. به این معنا که از یک طرف با افزایش عایدی بازار ارز، بخشی از سرمایه موجود در بازار مسکن به بازار ارز منتقل میشوند و سرمایهگذاری در تولید مسکن کاهش مییابد این نتیجه با یافتههای قلیزاده و همکاران (1401) و ملکی (1395) هماهنگ است. البته این افزون بر اثر افزایش نرخ ارز بر هزینههای تولید و نیز بر تقاضای مسکن و مانند اینها است که میتواند موجب کاش تولید مسکن شود.
System: SYS01 |
|
|
| |
Estimation Method: Least Squares |
| |||
Date: 11/06/23 Time: 16:26 |
|
| ||
Sample: 1390Q1 1400Q4 |
|
| ||
Included observations: 1364 |
|
| ||
Total system (balanced) observations 2728 |
| |||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Coefficient | Std. Error | t-Statistic | Prob. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
C(1) | 47160.07 | 41338.82 | 1.140818 | 0.2540 |
C(2) | 0.001559 | 9.31E-05 | 16.75298 | 0.0000 |
C(4) | -2.090715 | 0.387865 | -5.390316 | 0.0000 |
C(5) | 2.084129 | 1.269979 | 1.641073 | 0.1009 |
C(7) | 189.0661 | 25.93887 | 7.288912 | 0.0000 |
C(9) | -20937.18 | 4649.649 | -4.502960 | 0.0000 |
C(10) | -4.29E-07 | 1.30E-07 | -3.299950 | 0.0010 |
C(12) | 8206.186 | 1343.877 | 6.106354 | 0.0000 |
C(11) | 876.0641 | 8.568104 | 102.2471 | 0.0000 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Determinant residual covariance | 3.15E+20 |
|
| |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Equation: QS=C(1)+C(2)*GDP+C(4)*EX+C(5)*P+C(7)*TP | ||||
Observations: 1364 |
|
| ||
R-squared | 0.406769 | Mean dependent var | 452321.9 | |
Adjusted R-squared | 0.405023 | S.D. dependent var | 1089401. | |
S.E. of regression | 840307.3 | Sum squared resid | 9.60E+14 | |
Durbin-Watson stat | 0.338444 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Equation: EX=C(9)+C(10)*EXX+C(12)*DUM+C(11)*IN |
| |||
Observations: 1364 |
|
| ||
R-squared | 0.933833 | Mean dependent var | 86327.41 | |
Adjusted R-squared | 0.933688 | S.D. dependent var | 82337.44 | |
S.E. of regression | 21202.88 | Sum squared resid | 6.11E+11 | |
Durbin-Watson stat | 0.715015 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
منابع
- Abolhasani, A. Ebrahimi, I. Pour Kazemi, M. H. & Bahrami Nia, E (2017). "The Effect of Oil Shocks and Monetary Shocks on Production and Inflation in The Housing Sector of The Iranian Economy: New Keynesian Dynamic Stochastic General Equilibrium Approach", Economic Growth and Development Research, 25:109-128.(In Persian).
- Abolhasani, P. (2021). "Estimating and comparing the utilization of production capacity in Iran's factory industries in the private and public sectors, master's thesis", Allameh Tabatabai University.(In Persian).
- Alavi, S. y. (2016). "Typology of unilateral US sanctions against Iran during Obama's presidency", Islamic Revolution Studies Quarterly, 45:51-70.(In Persian).
- Al-Mawali, N. Hasim, H. M. & Al-Busaidi, K. (2016). Modelling the impact of the oil sector on the economy of sultanate of Oman. International Journal of Energy Economics and Policy, 6(1), 120-127.
- Ashraf Ganjoui, R. & iranmanesh, S. (2022). "Extraction of a quantitative index of economic sanctions against the Islamic Republic of Iran", Econometric modeling, 26:67-94.(In Persian).
- Aslani, P. & Asdalahi, A. (2015). "Evaluation of the impact of economic sanctions channels on housing prices in Iran", Housing Economics Quarterly, 52: 107-134.(In Persian).
- Badcock, B. (2018). "Urban Planning and the Housing Market". International Perspectives for Policy and Practice.
- Baniasadi, M. (2022). "An analytical look at the effect of economic sanctions on Iran's trade in agricultural products", Quarterly Journal of Development Strategy, 69:181-213.(In Persian).
- Bastin, H. Thabet, S.A. Salehi, M. & Hosseinpour, A. (2019). "Comparative analysis of monetary policy transmission channels in Iran's economic sanctions: quantile regression approach". Applied Economics, 34 and 35:31-46.(In Persian).
- Blackley, D. M. (1999). "The long-run elasticity of new housing supply in the United States: Empirical evidence for 1950 to 1994"; Journal of Real Estate Finance and Economics, 18: 25-42.
- Caruso, Raul, 2003, The impact of international economic sanctions on trade: An empirical analysis. Peace Economics, Peace Science and Public Policy, 9 (2).
- Cullingworth, John Barry. (1960), 5 BMC Public Health Housing Needs and Planning Policy. London: Routledge and Kegan Paul, Ltd.
- Dizaji, S. F. & Farzanegan, M. R. (2018). "Do sanctions reduce the military spending in Iran? " (No. 31-2018). MAGKS Joint Discussion Paper Series in Economics.
- Dizaji, S. F. & Farzanegan, M. R. (2021). "Do sanctions constrain military spending of Iran? ". Defence and Peace Economics, 32(2), 125-150.
- Eyler, R. (2007). Economic sanctions: international policy and political economy at work: Springer.
- Ezzati, M. & Salmani, U. (2015). "Estimating the effect of economic sanctions on Iran's economic growth", Basij Strategic Studies Quarterly, 67, 69.(In Persian).
- Ezzati, M. & Salmani, U. (2017). "The welfare effects of economic sanctions on final consumers of goods and services in Iran", International Journal of Environmental And Science Education, 7 (2) .(In Persian).
- Ezzati, M. (2016). "Analyzing Direct and Indirect Effects of Economic Sanctions on I. R. Iran Economic Growth: Focusing on the External Sector of the Economy", Open Journal of Marine Science, 6: 457-471.(In Persian).
- Ezzati, M. Heydari, H. & Moridi, p. (2020). "Investigating the effect of economic sanctions on the production and employment of Iran's industrial sector", Strategic and Macro Policy Quarterly, 1: 38-65.(In Persian).
- Ezzati, M. kazemi Mehrabadi, A. (2017). "The Effect of Economic Sanctions from the Banking Channels (Monetary) On the Industrial Production of Iran", International Journal of Economic Perspectives, 11(3): 801-809.(In Persian).
- Ezzati, Morteza.; Heydari, Hassan., & Moridi, Parvin. (2019). Investigating the effect of economic sanctions on the production and employment of Iran's industrial sector. Strategic and Macro Policy Quarterly, 8(29), 38-65.(in Persian).
- Fazalali, Z. Portaheri, M. & Ruknuddin Iftekhari, A. (2018). "Survey of Rural Housing Changes in Mazandaran Province", Human Geography Research Quarterly, 104:354-339.(In Persian).
- Gholizadeh, A. A. & Ghanbari, S. (2017). "Investigating the effect of housing assets on household consumption expenditure components in Iran", Housing Economics Quarterly, 61:51-76.(In Persian).
- Gholizadeh, A. A. Manochehri, S & Jafariseresht, D. (2022), "Time-varying effects of factors influencing speculation in Iran's housing market: state-space models", Econometric Modeling Quarterly, 28:119-142.(In Persian).
- Golliard, M. M. (2013). Economic Sanctions: Embargo on Stage. Theory and mpirical Evidence. Ph.D. thesis. Tampere University. Finland.
- Greene, W. H. (2002). Econometric Analysis (5th Ed.). Prentice Hall. New Jersey. ISBN: 0-13-066189- 9.
- Ha, L.T. & Hoang, D.P. (2021). Economic Sanctions and Environmental Performance: The Moderating Role of Financial Market Development and Institutional Quality, Environmental Science and Pollution Research, 29, 19657-19678.
- Ha, L.T. & Nam, P.X. (2021). An Investigation of Relationship between Global Economic Sanction and Life Expectancy: Do Financial and Institutional System Matter?, Development Studies Research, 9.
- HasanGoodarzi, S. & Armanmehr, M. R.(2019). "Market analysis and forecasting of housing prices in Tehran".
- Iranian economic issues, 2:79-103.(In Persian).
- Hatfi-Majumard, M. & Mehrara, M. (2020), "Bubble migration between currency market and housing market", Economic Research Quarterly, 77: 67-102.(In Persian).
- Hatipoglu, E. Considine, J. & AlDayel, A. (2022). Unintended Transnational Effects of Sanctions: A Global Vector Autoregression Simulation. Defence and Peace Economics, 1-17.
- Havasbeigi, F. Asgari, H. & Oshni, M. (2021). "The effect of economic sanctions on the size of the informal economy in Iran", Journal of Development and Capital, 6:1-18.(In Persian).
- Heydari, H. & Soori, A. R. (2011)". Analyzing the Relation between Bank Deposit Rates and House Prices in Iran"
- , Economic Research, 92:65-92.(In Persian).
- Housing & Urban Development (HUD) (2017). Affordable Housing. Portal.HUD.gov.
- https://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/comm_plan ning/affordablehousing/.
- Hufbauer, Gary Clyde, Jeffrey J. Schott, Kimberly Ann Elliott, & Barbara Oegg (2007). economic sanctions reconsidered, 3rd ed., Peterson institute for international economics, Washington DC.
- Iranmanesh, S. Salehi Asfiji, N. & Jalaii Esfandabadi, S. M. (2021). "Ranking of economic sanctions against the Islamic Republic of Iran using the opinion of selected activists and graduates of international economics", Majles and Strategy Quarterly, 108: 257-296.(In Persian).
- Jiboye, A. D. (2011). "Urbanization challenges and housing delivery in Nigeria: The need for an effective Policy framework for Sustainable Development". International Review of Social Sciences and Humanities, 2(1), 176-185.
- Karimi, E. Faturechi, Z. & Hasanzadeh Mahmudabad. M. (2021). "Examining the effect of time and severity of United Nations and United States sanctions on the misery index of the target countries", Economic Research Quarterly, 2: 151-180.(In Persian).
- Kazrouni, S. A. & Khazri, E. (2017), "Investigation of the effect of economic sanctions on the import of capital, intermediate and consumer goods in Iran during the period 1360-1392", Majles and Strategy Quarterly, 93:393-420.(In Persian).
- Khalili Iraghi, M. (2012). "An Introduction to Housing Economics", University of Tehran Printing and Publishing Institute.(In Persian).
- Kyomorthi, M. Ahmadi Shadmehri, M. T. Salimifar, M. & Abrishmi, H. (2019). "Investigating the effect of financial and energy sanctions on the production gap in Iran's economy", Iranian Economic Research Quarterly, 79:33-66.(In Persian).
- Laman, K. (2020). "Comparative Analysis of Financial Sanctions Against Russia And Iran". Bachelor’s Studies. Institute Department of Political Studies.DOI:10.13140/RG.2.2.18654.46408.
- Laudati, D. & Pesaran, M. H. (2021). Identifying the Effects of Sanctions on the Iranian Economy Using Newspaper Coverage.
- Mahdilo, A. Abolhasani, A. & Rezaei, M. (2019), "Ranking of types of economic sanctions and estimation of sanctions risk index using fuzzy hierarchical analysis method", Quarterly Journal of Applied Economic Theories, 2:47-72.(In Persian).
- Maleki, B. (2016). "Analysis of Iran's Housing Market", Tehran, Publisher: Industrial Management rganization.(In Persian).
- Malpezzi, S.(1990). Urban Housing And Financial. Markets: Some International, Funding Communiy Initiatives, London: Earthscan
- Manzarzadeh Tamam, H. Abbaszadeh, M. R. Hesarzadeh, R. & Malek Al-Saadati, S. S. (2022). "Effects of some macroeconomic variables on the performance indicators of selected industrial companies of the Tehran Stock Exchange during the sanctions periods (before and after the JCPOA)", Monetary and Financial Economics, 24:37-60.(In Persian).
- Manzoor, D. & Mustafapour, M. (2013). "Rereading unfair sanctions: characteristics, goals and measures", Financial and Economic Policy Quarterly, 2: 21-42.(In Persian).
- Mishkin, F. (1995). "Symposium on The Monetary Transmission Mechanism". Journal of Economic Perspectives, 9(4), 3-10.
- Moeeni, S. Sharifi, A. Mozafari Shamsi, H. & Mohammadi, V. (2021). "The Impact of Iran Oil Sanctions on the Exchange Rates: An Analysis Using Google Search Index". Iranian Economic Review, 25(3), 397-417.
- Mohebati, Y. (2018). "Investigating economic sanctions and their effect on Iran's economy", Quarterly Journal of Management and Accounting Studies, special issue, 46-63.(In Persian).
- Moradi, M. Ahangari, A. M. & Arman S. A. (2018). "Co-movement and causality between asset markets (housing market and financial assets) in the Iranian economy: a wavelet analysis approach", Iranian Journal of Applied Economic Studies, 28:163-181.(In Persian).
- Moradi, N. & Parsi, S. (2018), "Study of current issues of Iran's economy", Center for Economic Research and Studies.(In Persian).
- Murshed, S. (2020). Macroeconomic effects of trade and financial sanctions (No. 657).
- Nademi, Y., Jalili kamjoo, P., & Khochiany, R. (2018). Econometric Modeling the Impact of Sanctions on the Foreign Exchange Market and Its Transmission mechanism to macroeconomic variables Iran. Quarterly Journal of Econometric Modeling. 2(2). 61-87. [In Persian]
- Naji Maidani, A. A. Fallahi, M. A. & Zabihi, M. (2010), "Investigation of the dynamic effect of macroeconomic factors on housing price fluctuations in Iran (1369-1386)", Science and Development Journal, 31:160-186.(In Persian).
- Nazmfar, H. Eshghi, A. & Alavi, S. (2017). "Spatial Analysis of Housing Prices in Tabriz City", Modares Humanities Quarterly (Space Planning and Arrangement), 21:183-208.(In Persian).
- Nefiu, Richard (2018). "The art of sanctions, a view from inside the field, Tehran (2018): Deputy of Economic Research", Islamic Council Research Center.(In Persian).
- Pahlavani, M. Heydarian, S. & Mirjalili, S. H. (2021). “Investigating the Impact of Financial Sanctions on Income Inequality in Iran: Model (TVP-FAVAR)”. Economic policy. 13(25): 239-213.(In Persian).
- Parivar, O & hasani, M. (2017). "Evaluation of the Dynamic Relationship between Foreign Exchange Market, Stock Market and the Housing Market in Iran Using a Multivariate GARCH Model", Economics and business research ,14:17-29.(In Persian).
- Parvin, S. & Shakeri, A. & Naseri, S.(2022). "Welfare Effects of Economic Sanctions :The Case of Iran", Economic Research, 84:11-38.(In Persian).
- Pour'Abadalhan Kovich, M. Panahi, H. & Javadzadeh, L. (2020). "the effect of international sanctions on the export of Iran's industrial sub-sectors", Industrial Economics Research Quarterly, 9: 61-74.(In Persian).
- Qadri, J. & Izadi, b. (2016). "Investigating the effect of economic and social factors on housing prices in Iran (1350-1391)", Economic Quarterly, 1:73-93.(In Persian).
- Rahmani T. & Esfahani, P. (2015). "An analysis of the effect of supply and demand factors on housing prices in Iran", Housing Economics Quarterly, 55: 11-30.(In Persian).
- Rezaiee Adaryani, S. & Ahmadi, H. (2020). "Analysis and Evaluation of Quantitative and Qualitative Indicators of Housing in Isfahan Province", Environment Preparation, 49:23-44.(In Persian).
- Royin Tan, S. A. R. & Maadikhah, M. R.(2015). "The role of efficient financing in reducing the costs of providing economic housing", Housing economy, 52:11-36.(In Persian).
- Rudari, S. Tehranchian, A. M. Arabi, S. H. & Adeli, O. A. (2023). "Investigating the threshold role of sanctions on the effect of oil revenues on liquidity in Iran: new evidence from the TSVAR model", Quarterly Energy Economics Review, 76:1-27.(In Persian).
- Sadat Akhavi, S. M. & Hosseini S. Sh.(2016). "Evaluating the impact of economic sanctions on the inflation of Iran's economy", Applied economics, 21:33-50.(In Persian).
- SafarAlizadeh, I. (2020). "Analysis of quantitative and qualitative indicators of housing in Urmia city", Human Settlements Planning Studies, 15:529-544.(In Persian).
- Salehi Esfahani, J. (2020). "Iran under sanctions; The impact of sanctions on household welfare and employment", translated by Mohammad Reza Farhadipour, Iran Chamber Research Center, 1-50.(In Persian).
- Sandoghdar, R. (2018). "Investigating the effect of international sanctions on exchange rate fluctuations in Iran", Faculty of Economics, Management and Administrative Sciences, Semnan University.(In Persian).
- Sarzaeem, A. (2023). "A Review of Economic Policies in Iran to Confront Sanctions during Trump", Middle East studies, 1.(In Persian).
- Shakeri, A. (2016). "An Introduction to Iran's Economy", Tehran: Rafee Publications.
- Sharbati, M. Zeraatkish, Y. Mohebi, M. & Negahdari, E. (2021). "The Prediction of the Relationship between Moral Corruption, Sanctions and Economic Fluctuations on Foreign Direct Investment in Iran", Macroeconomics Research Letter, 15(30), 232-251. (in Persian)
- Smith, Susan J. (2012). "International Encyclopedia of Housing and Home". Elsevier Science.
- Somerville, C.T. (1999). "Residential Construction Costs and the Supply of New Housing. Endogeneity and Bias in Construction Cost Indexes". Journal of Real Estate Financeand Economics.18(1), 43- 62.
- Soori, A. (2014). "Getting out of the recession and the role of the housing sector", Housing economy, 50:97-113.(In Persian).
- Soori, A. R. Heydari, H. & Afzali, H. (2011). "Investigating the relationship between demand and supply side variables affecting the housing sector on housing prices in Iran", economic research, 12:113-140.(In Persian).
- Tadini Kazrouni, A & Tavakoli, N.(2011). "Sanction developments in the light of the fundamental developments of recent decades", Political and international approaches, 26:91-114.(In Persian).
- Taherpour, J. (2017). "The effects of the JCPOA on the monetary and financial sphere of the country, Presidential Strategic Research Center". http://css.ir/xopnik.(In Persian).
- Tayibi, S. K. & Sadeghi, A. R. (2017). "Effects of international sanctions and other factors affecting the exchange rate in Iran", Economic Research Quarterly, 3:641-661.(In Persian).
- Teshkini, A. (2014). "Applied econometrics with the help of Microfit", Noor Alam Publications.(In Persian).
- Wang, Y., Wang, K., & Chang, C. P. (2019). "The impacts of economic sanctions on exchange rate volatility". Economic Modelling, 82, 58-65.
- Wasfi Asfestani, Sh. Abolhasani Hastiani, A. Shaygani, B. & Amini Milani, M. (2022). "Investigation of the effects of trade sanctions on Iran's economy using the calculable general equilibrium method: with an emphasis on production and prices", Economic Research and Policy Quarterly, 103:7-47.(In Persian).
- Zamani, O. Farzanegan, M. Loy, J. P. & Einian, M. (2021). "The Impacts of Energy Sanctions on the Black-Market Premium: Evidence from Iran". Economics Bulletin, 41(2), 432-443.
- Ziari, K. Pourahmad, A. Hataminejad, H. & mohamadi, A. (2016). "Housing Planning for Urban Low-Income Groups with an Emphasis on Their Financial Capabilities and Housing Line of Poverty in Urban Population of Kurdistan Province", Researches of human geography, 96:211-226.(In Persian).
- Ziari, S. Farhodi, R. Pourahmad, A & Hataminejad, H. (2018)."Patterns for Providing Low Income Groups with Housing (Case Study: Karaj City)", Researches of human geography, 102:869-883.(In Persian).
- Factors affecting the production and supply of housing under the influence of exchange rates and sanction.
[1] . دکتری اقتصاد، دانشگاه لرستان، ایران (نویسنده مسئول)Mahmoudian.mehrdad@gmail.com
[2] . دانشیار، گروه اقتصاد، دانشگاه لرستان، ایران
[3] . دانشیار، گروه اقتصاد، دانشگاه تربیت مدرس، ایران
[4] - Hatipoglu et al (2022)
[5] - Zamani et al (2021)
[6] - Moeeni et al (2021)
[7] - Ha & Hoang (2021)
[8] - Dizaji & Farzanegan (2021)
[9] - Ha & Nam (2021)
[10] - Murshed (2020)
[11] - Filipenko (2020)
[12] - Laman (2020)
[13] - Shakleina, D. & Skrypnik, M. Dmitriy (2019)
[14] - Wang et al (2019)
[15] - Al-Mawali et al (2016)
[16] - Housing & Urban Development (HUD) (2017)
[17] - Conley & Waal (2019)
[18] 1- portmanteau autocorelattion test
