خیار غبن در قرارداد پیش خرید ساختمان: اعتبار، آثار و چالش ها
الموضوعات : Civil Lawسیده زهرا حسینی 1 , افشین قفقازی 2
1 - دانشجوکارشناس ارشد حقوق خصوصی، گروه حقوق، موسسه آموزش عالی احرار، رشت، ایران.
2 - استادیار حقوق خصوصی،گروه حقوق، دانشکده علوم انسانی، واحد مشهد، دانشگاه آزاد اسلامی، مشهد، ایران
الکلمات المفتاحية: خیار غبن, پیشفروش ساختمان, عدم تعادل قراردادی, فسخ, تعدیل ثمن, قراردادهای معوض ,
ملخص المقالة :
خیار غبن به عنوان یکی از خیارات مصرح در حقوق مدنی ایران، ابزار حمایتی مهمی برای برقراری عدالت معاملاتی و مقابله با عدم تعادل فاحش در ارزش عوضین است. پرسش اساسی این پژوهش آن است که در قراردادهای پیش فروش ساختمان، با توجه به ماهیت خاص و مراحلهای این قراردادها، خیار غبن از حیث اعتبار، قلمرو، آثار و شیوه اجرای آن چه جایگاهی دارد. با روش توصیفی – تحلیلی و با اتکا به منابع قانونی و رویه، نشان داده میشود که از منظر قواعد عمومی قراردادها و بر اساس مواد ۴۱۶ تا ۴۲۱ قانون مدنی، اصل اعتبار خیار غبن در پیشفروش پذیرش است؛ مگر آنکه طرفین در پیشفروش اسقاط کرده باشند یا ماهیت قرارداد و نوسانات متعارف بازار مسکن، غبن را از فاحش به متعارف فروکاهد. قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و الزام تنظیم سند رسمی (مواد ۱ و ۳) نیز مانع جریان خیار غبن نیست، بلکه بیشتر ناظر بر تشریفات و تضمین شفافیت است.از حیث آثار، مهمترین نتیجه تحقق غبن، ثبوت حق فسخ برای مغبون است؛ با رعایت فوریت عرفی در اعمال خیار. در عین حال، چالشهای اعمال خیاری در این حوزه شامل: تعیین زمان ارزیابی غبن در قراردادهای پیشفروش ساختمان، با پذیرش هوشمندانه خیار غبن به همراه تفسیر مضیق استثنائات کلی و توسعه نهاد تعادل، قابل تحقق است.
1. Abedi, Bashir. (2005). Forfeiture of options. Kanun, Years 9–10, No. 112. [In Persian]
2. Ahmadi, Reza, & Mansouri-Nia, Babak. (2011). Analysis of the rules governing options. Scientific Journal of the Ministry of Science, Research and Development of Islamic Law, 4(1). [In Persian]
3. Ashkouri, Mohammad. (1966). The manner of exercising the option of excessive gain. Period 2, Year 4, Vol. 5, No. 74. [In Persian]
4. Esmaili, Hassan. (2013). The nature and effects of the clause waiving the option of excessive gain and an analysis of judicial decisions. Scientific Quarterly of the Ministry of Science, Research and Development of Islamic Law, 3(2). [In Persian]
5. Emami, Seyed Hassan. (1992). Civil law (Vol. 1). Tehran: Eslamiyeh Publications. [In Persian]
6. Etezad Jorjani, Mohammad. (1958). The option of excessive gain. Iranian Bar Association Journal, No. 8. [In Persian]
7. Etezad Jorjani, Mohammad. (1958). Various issues concerning options. Iranian Bar Association Journal, No. 43. [In Persian]
8. Etezad Jorjani, Mohammad. (1959). A discussion on the waiver of options. Iranian Bar Association Journal, No. 10. [In Persian]
9. Imam Khomeini, Ruhollah. (n.d.). Tahrir al-Wasilah (4 vols.). No place: No publisher. [In Persian]
10. Iranian Civil Code. (1928). Articles 416, 417, and 428. [In Persian]
11. Ja‘fari Langroudi, Mohammad Ja‘far. (n.d.). An extensive work on legal terminology. Tehran: Ganj-e Danesh. [In Persian]
12. Katouzian, Nasser. (2012). General rules of contracts (Vols. 1–2). Tehran: Enteshar Joint Stock Company. [In Persian]
13. Karimi, Abbas, & Talebiani, Seyed Mohammad Hadi. (2013). An examination of the legal nature of pre-sale building contracts. Applied Law, No. 8. [In Persian]
14. Mahmoudi, Hassan, & Javadi, Saeed Ali Mohammad. (2014). The effect of the clause waiving all options in Iranian law. Islamic Law Research Journal, 11(83). [In Persian]
15. Miri, Reza Mohammad. (2016). The nature, conditions, and effects of pre-sale building contracts with a new approach. Quarterly Journal of Building Law, No. 78. [In Persian]
16. Najafi, Mohammad Hassan. (n.d.). Jawahir al-Kalam fi Sharh Shara’i al-Islam (Vol. 24). Beirut: Dar Ihya al-Turath al-Arabi. [In Persian]
17. Pre-Sale of Buildings Act. (2010). Articles 1 and 2. [In Persian]
18. Rashad, Mohammad. (n.d.). Options. Iranian Bar Association Journal, No. 96. [In Persian]
19. Safaei, Hossein. (2016). Commutative contracts. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]
20. Shahidi, Mehdi. (2009). Extinction of obligations and options. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]
21. Tabatabaei, Seyed Mohammad Kazem. (n.d.). Al-‘Urwah al-Wuthqa. No place: No publisher. [In Persian]
22. Tarhami, Mohammad Reza. (n.d.). Law of pre-sale building contracts. Tehran: Mizan Publishing. [In Persian]
