رقم المقالة : زيارة : 906 الصفحة: -

نوع المخطوط:

بررسی سازو کار اثر گذاری سیاست پولی بر بخش مسکن شهری کشور های اسلامی (مطالعه موردی ایران)

الموضوعات : Islamic urbanism

یوسف لطفی ¹ , عباس شاکری ² , تیمور محمدی ³ , فرهاد غفاری ⁴

1 - دانشجوی دکتری رشته علوم اقتصادی، گروه اقتصاد، دانشکده مدیریت و اقتصاد، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران
2 - استاد گروه اقتصاد نظری، دانشکده اقتصاد، دانشگاه علامه طباطبایی، تهران، ایران
3 - استاد گروه اقتصاد نظری، دانشکده اقتصاد، دانشگاه علامه طباطبائی، تهران، ایران
4 - دانشیار گروه اقتصاد، دانشکده مدیریت و اقتصاد، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران

تاريخ التأكيد : 24 الإثنين , صفر, 1447 تاريخ الإصدار : 15 الثلاثاء , ربيع الثاني, 1447

الکلمات المفتاحية:

ملخص المقالة :

هدف اصلی این مطالعه تحلیل اثرات سیاست پولی بر بخش مسکن شهری کشور های اسلامی ( مطالعه موردی ایران) در جهت تغییرات میزان مالکیت، اجاره نشینی از طریق الگوی خودرگرسیون برداری، توابع واکنش ضربه‌ای و تجزیه واریانس طی سال های 1376 الی 1401 بوده است. مدل شامل 6 متغیر پایه پولی، نقدینگی، مالکین و مستأجرین می‌باشد. نتایج توابع واکنش آنی نشان می‌دهد که واکنش متغیر تعداد مالکین مسکن، در برابر تکانه پایه پولی و نقدینگی، تأثیر موج مانندی دارد. متغیر مربوطه در کوتاه مدت روند ثابتی دارد ولی در بلندمدت روند کاهشی دارد. واکنش آنی تعداد مالکین و مستاجرین در برابر تکانه نقدینگی قابل تفسیر نیست. واکنش متغیر هزینه تأمین مسکن به شوک پایه پولی و نقدینگی روندی افزایشی است ولی در بلندمدت کاهشی است. همچنین نتایج تجزیه واریانس نشان می‌دهد، پایه پولی و نقدینگی سهم بالایی در تغییر واریانس متغیرهای مربوطه دارد و سهم پایه پولی برای توضیخ تغییر واریانس متغیر مالکین و مستاجرین طی دوره ده ساله افزایشی است ولی سهم پایه پول و نقدینگی در تغییر واریانس هزینه تامین مسکن طی دوره مورد بررسی کاهشی است.

المصادر:

نص كامل:

فصلنامه علمي «مطالعات شهر ایرانی- اسلامی»

شماره پنجاه و هشتم، زمستان 1403: 32-1

تاريخ دريافت: 29/01/1404

تاريخ پذيرش: 27/05/1404

نوع مقاله: پژوهشی

بررسی ساز و کار اثرگذاری سیاست پولی بر بخش مسکن شهری کشورهای اسلامی

(مطالعه موردی ایران)

یوسف لطفی ¹
عباس شاکری ²
تیمور محمدی ³

فرهاد غفاری⁴

چکیده

هدف اصلی این مطالعه تحلیل اثرات سیاست پولی بر بخش مسکن شهری کشورهای اسلامی (مطالعه موردی ایران) در جهت تغییرات میزان مالکیت، اجاره‌نشینی از طریق الگوی خودرگرسیون‌برداری، توابع واکنش ضربه‌ای و تجزیه واریانس طی سال‌های 1376 الی 1401 است. سیاست‌های اقتصادی یک کشور، در برگیرنده سیاست‌گذاری‌های مختلفی همچون سیاست پولی است تا جامعه بتواند به اهدافی چون رشد، توسعه و رفاه اجتماعی دست یابد. تاثیر سیاست‌های پولی علاوه بر تولید و اشتغال، بر مسکن به عنوان یکی از نیازها و الزامات اولیه رفاه خانوار، حايز اهمیت هستند. در این مقاله مدل مورد استفاده شامل متغیر پایه پولی، نقدینگی و متغییرهای حوزه مسکن است که برای شناسایی و زمان‌یابی مکانیزم‌های انتقال پولی استفاده از الگوهای خود همبسته‌برداری (VAR) به دلیل پرکاربرد بودن و توانایی آن در نمایش پویایی متغیرها با استفاده از توابع شوک و واکنش، واکنش متغییرهای مدل و پویایی تغییرات و نوسانات اقتصادی محاسبه و زمان‌یابی شد. نتایج توابع واکنش آنی نشان می‌دهد که واکنش متغیر تعداد مالکین مسکن، در برابر تکانه پایه پولی و نقدینگی، تأثیر موج مانندی دارد. متغیر مربوطه در کوتاه مدت روند ثابتی دارد ولی در بلندمدت روند کاهشی دارد. واکنش متغیر هزینه تأمین مسکن به شوک پایه پولی و نقدینگی روندی افزایشی است ولی در بلندمدت کاهشی است. هم‎چنین نتایج تجزیه واریانس نشان می‌دهد، پایه پولی و نقدینگی سهم بالایی در تغییر واریانس متغیرهای مربوطه دارد و سهم پایه پولی برای توضیح تغییر واریانس متغیر مالکین و مستاجرین طی دوره ده ساله افزایشی است ولی سهم پایه پول و نقدینگی در تغییر واریانس هزینه تأمین مسکن طی دوره مورد بررسی کاهشی است.

واژگان کلیدی: بازار مسکن، مسکن شهری، توابع واکنش ضربه‌ای، سیاست‌های پولی، نقدینگی

مقدمه

بیشتر دغدغه‌های مربوط به تأمین مسکن یا به این دلیل است که خرید مسکن بزرگ‌ترین معامله‌ای است که فرد در طول عمر خود انجام می‌دهد و یا این که براساس تجربه، رشد غیرمعمول قیمت و اجاره بهای مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و عدم توجه به این مشکل تبعات ناگوار چندجانبه‌ای را با خود به همراه داشته است. به طورکلی می‌توان گفت که خانواده‌های متوسط تقریباً حدود یک چهارم از درآمد و اقشار فقیر یا در آستانه فقر پنجاه درصد و حتی بیشتر از درآمد خود را به امر مسکن اختصاص می‌دهند و علاوه بر این هر تغییرکوچک در قیمت مسکن و اجاره بها می‌تواند آثار مخرب و جبران‌ناپذیری بر زندگی فرد داشته باشد (شیرزادی جاوید، 1401: 10).

بالا بودن سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، ضرورت افزایش حساسیت سیاست‌گذاران کشور را در نحوه مدیریت بخش مسکن طلب می‌کند. اتخاذ روش‌های مختلف در راستای حمایت از مستأجران و سرمایه‌گذاران در این حوزه برای کنترل نرخ اجاره‌بها و نیز قیمت واحدهای مسکونی دارای اهمیت ویژه‌ای است. داده‌ها حاکی از آن است که نرخ افزایش اجاره‌نشینی در کشور از نرخ افزایش مالکیت پیشی گرفته و از توان اقتصادی خانوارها کاسته شده است. این موضوع منجر به رشد حاشیه‌نشینی و افزایش مشکلات ناشی از آن، افزایش سوداگری در بازار مسکن، افزایش نارضایتی عمومی و افزایش شکاف طبقاتی شده است.

از جمله اقدامات قانونی و مقرراتی دولت می‌توان به سیاست اقتصادی⁵ اشاره داشت که به معنای مجموعه دخل و تصرف آگاهانه دولت در بعضی امور اقتصادی به منظور دستیابی به هدف اقتصادی مشخص است. سیاست‌های اقتصادی یک کشور، در برگیرنده سیاست‌گذاری‌های مختلفی همچون سیاست پولی، سیاست مالی، سیاست درآمدی، سیاست بازرگانی، سیاست تثبیتی و سیاست ارزی است. هر کدام از این سیاست‌ها، اهداف خاص خود را دنبال می‌کنند، تا جامعه بتواند به اهداف کلان اقتصادی، یعنی رشد، توسعه و رفاه اجتماعی دست یابد.

نگاهی به تجربیات جهانی نشان می‌دهد سیاست‌های دولت‌ها در بازار مسکن نقش تعیین‌کننده‌ای دارند، در این بین سیاست‌های پولی با توجه به مهمترین ابزارها در رسیدن به اهداف مدنظر از اهمیت به سزایی برخوردار است.

سیاست‌گذاران پولی می‌توانند با اعمال به موقع، مناسب و دقیق سیاست‌های پولی و اعتباری، نظارت مداوم و دقیق بر اقتصاد کلان کشورها داشته باشند. سیاست‌های پولی بانک‌های مرکزی ابزاری است که دولت‌ها جهت رسیدن به اهداف نهایی خود مورد استفاده قرار می‌دهند لذا مطالعه و بررسی مکانیزم انتقال سیاست پولی سبب درک دقیق‌تر از تأثیرات سیاست‌های پولی بر تولید و سطح قیمت‌ها و سایر متغیرهای اساسی در اقتصاد هر کشور می‌شود.

انجام سیاست پولی مطابق با نظریات اقتصادی مستلزم متناسب بودن با شرایط و کانال‌های قابل قبول در اجرا است که در غیر این صورت توفیقی در بر نخواهد داشت و خسارات جبران‌ناپذیری بر اقتصاد در پی خواهد داشت.

علاوه بر موارد مطروحه در خصوص اثرگذاری سیاست‌های پولی بر بخش‌های مختلف اقتصاد به مانند تولید، سطح عمومی قیمت‌ها و... بر بخش مسکن با توجه به نقش آن حایز اهمیت است. در حال حاضر تأمین مالی بخش مسکن در ایران وابستگی زیادی به نظام بانکی دارد و بخش قابل توجهی از تأمین مالی در این بخش از طریق بانک‌ها صورت می‌گیرد و سایر ابزارهای مالی در این بخش کمتر مورد توجه و استفاده قرار می‌گیرند.

یکی از مهم‌ترین کانال‌های اثرگذاری سیاست پولی، به‌عنوان دارایی با دوام، کانال قیمت دارایی و کانال قیمت مسکن است. بازار مسکن یکی از بازارهای اقتصادی در هر کشوری است. مسکن علاوه بر آن‌که به عنوان یک دارایی ارزشمند و مصرفی برای افراد جامعه به حساب می‌آید، نقش مهمی در اقتصاد کشورها دارد. در نتیجه، تغییرات قیمت مسکن می‌تواند اثرات بسیاری بر کل فعالیت‌های اقتصادی داشته باشد لذا سهم هزینه مسکن در سبد خانوار بسیار حائز اهمیت است و از بعد حساب‌های ملی در تولید ناخالص غیرقابل‌‌انکار است. از آنجا که سهم بزرگی از ثروت افراد جامعه شامل مسکن می‌شود و می‌تواند به‌عنوان یک وثیقه مهم در بخش وام‌دهی و میزان استفاده از اعتبارات ایفای نقش کند. کانال قیمت مسکن از مهم‌ترین کانال‌های تقویت‌کننده سیاست پولی محسوب می‌گردد.

بخش مسکن به دلیل دارا بودن سهم قابل توجه در سبد مصرفی خانواده‌ها و تولید ناخالص داخلی کشور، نقش به سزایی در اقتصاد هر کشور در بر دارد به طوری که افزایش بهای تمام شده ساخت و تولید مسکن و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن و نیز با توجه به شرایط و ساختار اقتصادی کشور، رشد نرخ اجاره بها از مهم‌ترین چالش‌های سیاست‌گذاران به حساب می‌آید.

از آنجا که هر کالا و خدمتی در اقتصاد از دو بعد سرمایه‌گذاری و مصرف مورد بررسی قرار می‌گیرد در اکثر کشورها مسکن نیز دارای دو بعد مصرفی و سرمایه‌گذاری است و اغلب افراد مسکن را به عنوان محل سکونت و ابزاری برای پس‌انداز بلندمدت مد نظر قرار می‌دهند که تصمیم‌گیری در مورد مسکن به میزان درآمدهای جاری و درآمدهای آتی هر فرد بستگی دارد و نوعی جانشینی بین دوره‌ای در نحوه مصرف افراد به وجود می‌آید و همان‌طورکه اشاره شد سهم مسکن، سهم بسزایی در سبد خانوار را تشکیل می‌دهد که موجب دگرگونی در سبد خانوار خواهد شد.

علاوه بر تهیه مسکن مناسب که از اولویت‌های خانوارها است مشکلات اجاره‌نشینی در شهرها به ویژه کلان‌شهرها، از جمله چالش‌های اساسی اقتصادی و اجتماعی است. افزایش مداوم اجاره‌بها و عدم تناسب آن با درآمد خانوارها، فشار زیادی را بر مستأجران وارد می‌کند. این وضعیت علاوه بر مشکلات مالی، پیامدهای روانی و اجتماعی نیز به همراه دارد به‌طوری که آمار و تحلیل‌های ارايه شده بیانگر وضعیت نامطلوب و تعمیق بحران مسکن در ایران به ویژه در بخش شهری است.

نمودار 1: نسبت (درصد) خانواده‌های اجاره‌نشینان به کل خانوار در کشور طی سال‌های 1335 الی 1395

ماخذ: مركز آمار ايران- سرشماري عمومي نفوس و مسكن (1395)

همان‌طورکه در نمودار شماره (1) قابل بررسی است، 47/14 درصد از خانوارها در سال 1365 اجاره‌نشین بوده‌اند که این نسبت در سال 1395 به 71/33 درصد رسیده است که نشان‌دهنده این است که در شرایط فعلی ضعف تقاضای مصرفی اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن به شمار می‌رود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد، به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شده‌اند. بنابراین، سرمایه‌گذاری برای مصرف انجام نمی‌شود، بلکه عمده معاملات در شهرهای بزرگ با هدف حفظ قدرت خرید پول صورت می‌گیرد. افزایش نسبت قیمت خرید به هزینه اجاره در شهرهای بزرگ حاکی از همین تغییرات است.

امروزه مسائل مربوط به حوزه مسکن به یک امر جهانی تبدیل و جوامع و کشورهای زیادی در این حوزه درگیر شده‌اند و فراهم کردن سرپناه مناسب برای افراد جامعه، اهداف همه دولت‌ها شده است. سیاست‌های کلان اقتصادی، سیاست‌گذاری شهرها را نیز تحت‌تأثیر قرار داده است که متأثر از سیاست‌ها و رویکردهای اقتصادی اتخاذ شده توسط نهادهای مرتبط طی سال‌های مورد بررسی است.

طبق آمارهای بانک مرکزی (گزارش اقتصادی و ترازنامه بانک مرکزی، 1400: 201 ) طی سال‌های 1396 الی 1400 با بیش از 35 درصد بخش مسکن، آب و برق و گاز بالاترین سهم از متوسط هزینه ناخالص خانوار در مناطق شهری را داشته است که بالاتر از سهم بخش خوراکی‌ها و آشامیدنی‌ها است. لذا بخش مسکن با توجه به آمارهای بانک مرکزی به دلیل دارا بودن سهم قابل توجه در سبد مصرفی خانواده‌ها و تولید ناخالص داخلی کشور، نقش به سزایی در اقتصاد هر کشور در بر دارد به‌طوری‌که افزایش بهای تمام شده ساخت و تولید مسکن و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن و نیز با توجه به شرایط و ساختار اقتصادی کشور، رشد نرخ اجاره بها از مهم‌ترین چالش‌های سیاست‌گذاران به حساب می‌آید.

جدول شماره (1): سهم هزینه مسکن در سبد خانوارهای کشور و خانوار شهری

ردیف	سال	سهم مسکن در سبد هزینه خانوارکشور (درصد)	سهم مسکن در سبد هزینه خانوار شهری (درصد)
1	1392	60/25	21/33
2	1393	46/26	41/33
3	1394	34/27	66/33
4	1395	95/27	08/34
5	1396	16/27	97/32
6	1397	12/28	91/33
7	1398	87/29	40/36
6	1399	66/30	00/37
9	1400	70/29	96/35
10	1401	15/31	07/38

ماخذ: سالنامه آماری کشور1401

از دیگر اثرات سیاست‌های اقتصادی در بازار مسکن می‌توان به افزایش سهم هزینه مسکن خانوار در کشور و در مناطق شهری منجر شود. مطابق جدول شماره (1) سهم هزینه مسکن خانوار کشور از 6/25 درصد در سال 1392 به 15/31 درصد در سال 1401 و 21/33 درصد هزینه مسکن خانوار شهری به 07/38 درصد در سال 1401 افزایش داشته است که قطعاً این افزایش سهم هزینه مسکن که سهم بالایی در مصرف خانوار دارد سبب حذف سایر کالاهای مورد نیاز از سبد خانوارها گردیده است. این در حالی است که در بین کشورهای توسعه یافته، این سهم به طور میانگین حدود ۲۰ درصد است.

نمودار 2: مقایسه سهم هزینه مسکن از سبد خانوار شهری و کل کشور طی سال‌های 1392 الی 1401

مأخذ: سالنامه آماری کشور1401

با توجه به نمودار شماره (2) کاملاً مشهود است که هزینه خانوارهای شهری در حوزه مسکن طی این سال‌ها بیش از میانگین هزینه مسکن خانوار درکل کشور بوده است. تغییرات سهم هزینه‌های مرتبط با مسکن هر خانوار شهری از کل هزینه‌های خانوار برای دهک اول و دهم نشان می‌دهد که از میانة دهه‌ ۸۰ سهم هزینه مسکن به طور میانگین برای همة خانوارها افزایش یافته است، اما این افزایش در دهک دهم بیشتر از دهک اول است. به جهت احتساب اجاره مسکن بالا و با کیفیت بهتر، این نسبت برای دهک‌های با درآمد بالاتر افزایش بیشتری یافته است. براساس آمارهای رسمی، قدرت خرید خانوارها از سال ۱۳۸۶ روندی کاهشی را طی کرده است. سهم هزینه‌های مسکن در دهک‌های درآمدی پایین در سال‌های اخیر هر چند افزایشی است، اما متناظر با میزان افزایش در هزینه‌ سکونت (با فرض حفظ کیفیت سکونت) نیست.
به طورکلی مسکن به صورت عمومی همواره محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری و پس انداز فعالان اقتصادی بوده است که از جمله دلایل آن کنترل قیمت‌ها در بازار کالا، سرکوب مالی در بازار پول و دخالت کمتر دولت در بازار مستغلات و هم‎چنین خلاء ابزارهای مالی مناسب برای مدیریت ثروت در بازار سرمایه کشور مطرح می‌گردد، فضای اقتصاد کلان هم نقش مهمی در تحولات بازار مسکن دارد. به طور معمول با افزایش بی‌ثباتی در سطح اقتصاد کلان، بازار مسکن دچار اختلال و بی‌ثباتی در قیمت‌ها می‌شود.

علاوه بر مطالب ارائه شده، مطالعه انجام شده در این تحقیق نیز نشان از اثرگذاری سیاست‌های پولی بر بخش مسکن از جنبه‌های مختلف (ساخت ساز، ملکیت، اجاره‌نشینی، قیمت، عرضه و تقاضا و...) است. در تحقیق بررسی اثر سیاست پولی بر بخش مسکن شهری کشورهای اسلامی به بررسی تغییر الگوی استفاده از مسکن (خرید مسکن- اجاره‌نشینی) در ایران طی سال‌های 1376 الی 1401پرداخته شده است که این مهم در راستای سؤال اصلی تحقیق پاسخ داده می‌شود، آیا سیاست‌های پولی اعمال شده بر ترکیب مالکین و اجاره‌نشینان شهری در ایران تأثیر به سزایی (در دوره کوتاه‌مدت و بلندمدت) داشته است یا خیر؟

برای شناسایی و زمان‌یابی مکانیزم‌های انتقال پولی استفاده از الگوهای خود همبسته‌برداری (VAR) به دلیل پرکاربرد بودن آن و توانایی آن در نمایش پویایی متغیرها به کار برده شد که با استفاده از توابع شوک و واکنش می‌توان واکنش متغیرهای مدل و پویایی تغییرات و نوسانات اقتصادی محاسبه و زمان‌یابی شد. بر مبنای یک الگوی خود همبسته‌برداری که شامل مالکین شهری در ایران و کل کشور و مستأجرین کل کشور و شهری و متغیرهای پولی. تأثیر سیاست پولی از طریق توابع واکنش اندازه‌گیری گردید.

پیشینه پژوهش

سیاست‌های مسکن در حالت کلی، به منظور افزایش رفاه مردم یک کشور طراحی می‌شود. اما همه این سیاست‌ها، عموماً تأثیر مستقیمی بر افزایش رفاه گروه‌های کم‌درآمد جامعه ندارد. برای افزایش رفاه این گروه‌ها، نیاز به طراحی سیاست‌هایی است که ویژگی‌های خاصی دارند و به دلیل این ویژگی‌ها، از سیاست‌های دیگر مربوط مسکن متمایز می‌شوند.

سیاست پولی مجموعه تدابیری است که بانک مرکزی برای تغییر در حجم پول و نقدینگی در راستای تثبیت اوضاع اقتصادی اعمال می‌کند. سیاست اقتصادی با هدف تسریع رشد اقتصادی، ایجاد اشتغال کامل، تثبیت سطح عمومی قیمت‌ها و ایجاد تعادل در ترازپرداخت‌ها اجرا می‌شود. لذا مطالعات و پژوهش‌های متعددی جهت میزان اثرگذاری سیاست‌های پولی بر بخش‌های مختلف جامعه و اقتصاد مورد بررسی و ارزیابی انجام شده است.

جدول شماره (2): پیشینه تحقیق در راستای ارتباط سیاست‌های پولی و بخش مسکن در پژوهش‌های داخلی

ردیف	محقق و پژوهشگران	سال انجام تحقیق	نتایج حاصله
1	کمیجانی و همکاران	1392	یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر حباب قیمت مسکن سیاست پولی بوده و آثار کوتاه‌مدت و بلندمدت عوامل پولی را بر حباب قیمتی مسکن برآورد گردید.
2	تملکی و همکاران	1393	گزینه‌های بالقوه تأمین مالی اسلامی مسکن از طریق نظام بانکی در ایران و اولویت‌بندی آنها با استفاده از روش ویکور پرداخته است و ویژگی‌های متمایز‌کننده هر یک از آنها را در مقایسه با سایر روش‌ها مشخص و تشریح نموده است و مشخص گردید روش مشارکت کاهنده، سازگاری بیشتری با آموزه‌های بانک‌داری اسلامی و شرایط بازار پول ایران دارد.
3	شیخ عیسی	1395	مشخص نمودن نقاط قوت و ضعف با بررسی چگونگی سیاست مسکن در برخی از کشورهای اسلامی (ایران، مصر، سوریه)
4	ابوالحسنی و همکاران	1395	اثر تكانه‌هاي پولي و تكانه‌هاي نفتي بر توليد و تورم بخش مسكن در اقتصاد ايران با رويكرد تعادل عمومي پوياي تصادفي نيوكينزي پرداخته و نتايج حاصل از توابع عكس‌العمل آني نشان مي‌دهد كه افزايش نرخ رشد حجم پول باعث افزايش موقت توليد و تورم در بخش مسكن و غيرمسكن شده است.
5	رستمی و شیرین بخش	1395	اثر تکانه‌های نامتقارن قیمت مسکن بر مصرف خانوارهای شهری در استان‌های ایران پرداخته و نتایج اثرات نامتقارن تکانه قیمت مسکن، منفی و معنادار در تکانه مثبت و معنادار در تکانه منفی قیمت است.
6	مهدیلو و همکاران	1397	نقش کانال‌های انتقال سیاست پولی در اقتصاد ایران را مورد بررسی قرار دادند و نتایج تحقیق حاکی از این است، کانال اعتباری در کوتاه‌مدت، کانال نرخ ارز در میان‌مدت و کانال قیمت مسکن در بلندمدت، کانال اعتباری در کوتاه‌مدت، کانال قیمت مسکن در میان‌مدت و کانال قیمت سهام در بلندمدت بیشترین سهم را در انتقال آثار پول بر تولید داشته‌اند. از طرفی سیاست‌های پولی از طریق کانال نرخ ارز و از طریق کانال اعتباری بیشترین تأثیر را بر سطح قیمت‌ها داشته‌اند.
7	پناهی و همکاران	1397	آثار تکانه‌های سیاست پولی بر بخش مسکن در قالب الگوی تعادل عمومی پویای تصادفی بررسی کردند و نتایج به دست آمده نشان داد در اثر افزایش نرخ بهره، میزان عرضة مسکن و شاخص قیمت مسکن کاهش خواهند یافت؛ هم‎چنین در نتیجة این واکنش، بخش مسکن، متغیرهای مصرف کالا و خدمات، تولید، تورم، نرخ ارز و تراز حقیقی پول کاهش می‌یابند.
8	ساقی و همکاران	1397	اثرات نامتقارن سیاست پولی بر بازار مسکن در ایران را بررسی نموده و تأیید نامتقارن بودن اثر سیاست پولی بر بازار مسکن و بیشتر بودن اثرگذاری سیاست پولی در دوران رکود مسکن، نسبت به دوران رونق این بازار را توضیح دادند.
9	شهنازی و همکاران	1398	به ارائه راهکار تأمین مالی مسکن برای اقشار کم‎درآمد در چارچوب اوراق وقفی از طریق تعاونی‏ پرداخته شده است
10	کشت‌کاران و همکاران	1399	اثرات نامتقارن سیاست پولی بر بازار مسکن ایران با رویکرد DSGE پرداخته‌اند، بررسی عدم‌تقارن سیاست پولی در حالت اثرات: مثبت و منفی، اندازه متفاوت تکانه‌ها و اثرات سیاست پولی در رکود و رونق انجام شده است. در حالت اعمال یک واحد تکانه مثبت به مدل، حجم عرضه بخش مسکن افزایش قیمت نسبی اجاره، سطح درآمد حقیقی فعالان بخش مسکن افزایش می‌یابد.
11	حجت و همکاران	1400	تأثير سياست‌هاي پولی و مالی بر حباب قيمت مسکن در اقتصاد ایران با رویکرد مدل عامل بنيان پرداخته و نتایج تحقیق نشان می‌دهد هنگامی که مقامات پولی، قوانین آسان‌تری را برای اعتبارسنجی متقاضیان وام مسکن درنظر می‌گیرند، این عمل آنها می‌تواند موجب ایجاد حباب قیمتی مسکن و رشد ناپایدار اقتصادی شود.
12	شیرزادی جاوید و همکاران	1401	به رویکردهای جهانی سیاست‌گذاری در حوزه تأمین مسکن با تأکید بر گروه‌های کم‌درآمد پرداخته‌اند که ضمن بررسی رویکردها، به پنج سیاست اصلی تأمین مسکن شامل: سیاست ساخت مسکن، سیاست تأمین مالی مسکن، سیاست زمین و خدمات، سیاست های منتج از راهبرد توانمند سازی در برخورد با مسئله مسکن و سیاست مسکن مقرون به صرفه یا در استطاعت پرداخته شده که بسیاری از ابعاد تأمین مسکن در استطاعت در سطح جهانی مشابه بوده و تعمیم پذیری بالایی دارد که می توان از انتخاب راه حل های مقطعی مبتنی بر سعی و خطا اجتناب کرد.
13	رضازاده و همکاران	1403	تأثیر منابع مالی و دیگر عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهرستان‌های ایران با استفاده از الگوی فضایی پرداخته و این مطالعه برآورد و استنباط ناهمگن تعامل بین قیمت مسکن و متغیرهای اقتصادی مختلف را ارائه می‌دهد. برآورد ضرایب فضایی خالص (هم‌زمان و با تأخیر) عمدتاً مثبت و نشان‌دهنده درجه بالایی از اثرات سرریز تغییرات قیمت مسکن به مناطق مجاور است. با تعمیم نتایج این مطالعه به خصوصیات مالی مسکن به شکلی دیگر می‌توان کالای سرمایه‌ای بودن مسکن را نیز تأیید نمود.

سیاست‌گذاران در همه سطوح جهانی، ملی، منطقه‌ای، شهری، انجمن‌های محلی با ابزارهای گوناگون سیاسی، اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی به دنبال پاسخگویی به موضوع مسکن (که یک مسئله چندبعدی در بسیاری از کشورها تلقی می‌شود)، هستند. لذا در ادامه به پیشینه تحقیق در راستای ارتباط سیاست‌های پولی و بخش مسکن در پژوهش‌های خارجی پرداخته می‌شود.

جدول شماره (3): پیشینه تحقیق در راستای ارتباط سیاست‌های پولی و بخش مسکن در پژوهش‌های خارجی

ردیف	محقق و پژوهشگران	سال انجام تحقیق	نتایج حاصله
1	البورن⁶	2008	در بررسي نقش قيمت مسکن در سازوكار اثرگذاري پولي نشان داده شد كه شوک‌هاي قيمت مسکن با شوک‌هاي سياست پولي غيرهماهنگ بوده و معمولاً از طريق مسکن به صورت مستقيم و غيرمستقيم منتقل مي‌شوند.
2	گوپتا و کابوندي⁷	2009	اثر سياست پولي بر قيمت مسکن را كه در کوتاه‌مدت کوچک و اندک و در بلند‌مدت تدريجاً از بين می‌روند را منفی ارزیابی می‌کنند.
3	ورونیکاکاکداک وارنوک ⁸	2009	بررسی کشورهای مختلف و تلاشی که این کشورها برای کنترل وسعت خود انجام می‌دهند، نشان می‌دهد: کشورهایی که برای وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان، حقوق قانونی قائل هستند (از طریق قوانین ورشکستگی و وثیقه‌ای) و سامانه‌های اطلاع‌رسانی اعتبارات‌شان قوی‌تر است و اقتصاد کلان‌شان از محیط باثبات‌تری برخوردار است، سامانه‌های بهتری برای تأمین مالی مسکن دارند.
4	ژو، سباستین⁹	2017	روش سه‌مرحله‌ای سیاست‌های پولی و وضعیت مسکن را در یازده کشور حوزه اتحادیه اروپا بررسی کردند که نتایج نشان داد که شوک‌های پولی تأثیر به سزایی بر قیمت مسکن در بازارهای مسکن آزاد دارند.
5	آستوی و آنوندس¹⁰	2018	به بررسی اثرات نامتقارن سیاست پولی بر مسکن امریکا طی سال‌های 1983-2007 پرداختند و مشخص گردید تأثیر شوک‌های انقباضی مستقل از کشش عرضه مسکن بوده است. هم‎چنین کاهش نرخ بهره موجب تحریک اقتصاد و سرمایه‌گذاری بخش مسکن گردیده و افزایش نرخ بهره به طور جدی موجب کاهش فعالیت اقتصادی به خصوص در بخش مسکن گردیده است.
6	وینفرد و همکاران¹¹	2022	با کمک شواهد تجربی ناهمگون انتقال سیاست پولی به بازارهای مالی را در سه کشور آلمان، سوئیس و ایتالیا در نظر گرفتند که نتایج در تغییر رویکرد انتقال اجاره یک خانه به خرید آن و کاهش اجاره و رشد ضریب قیمت اجاره بعد از شوک‌ها و سیاست پولی داشته است.
7	ویلیام مایلزو همکاران¹²	2023	مطالعه مسکن و تأثیر متغیر سیاست پولی اشاره دارد که مسکن شاخص اصلی چرخه تجاری است. در این مطالعه از روش طرح‌ریزی محلی استفاده شده که یک اثر واضح شوک های پولی بر متغیرهای مسکن را در کل نمونه می‌یابد. با این حال، نشان داده شده است که در سال‌های 1983 تا 2008، هیچ تأثیر قابل ‌توجهی شوک‌های سیاستی بر قیمت مسکن یا سرمایه‌گذاری وجود نداشته است.
8	هویفو نونگ و همکاران¹³	2024	نشان دادند که افزایش قیمت مسکن در چین خطر قابل توجهی برای ثبات مالی و اقتصادی دارد که با پیوندهای بین بخشی ضعیف‌تر. شاخص‌های کلیدی اقتصاد کلان، به ویژه عدم قطعیت سیاست پولی و تورم، به طور قابل توجهی این ارتباط را هدایت می‌کنند.
9	نیکولو باتیستینی و همکاران¹⁴	2024	نقش بازار مسکن را در انتقال سیاست پولی در سراسر منطقه یورو را ارزیابی و با بهره‌برداری از مجموعه داده‌های منطقه‌ای جدید بر روی متغیرهای مرتبط با مسکن، یک تجزیه و تحلیل پانل ساختاری VAR تأثیر ناهمگون سیاست پولی را به ویژگی‌های اقتصادی و نهادی منطقه‌ای بلندمدت مرتبط با مسکن مرتبط می‌کند. تجزیه و تحلیل نشان‌دهنده نقش برجسته کانال مسکن در انتقال سیاست پولی به اقتصاد، از طریق اثرات ثروت مسکن و ترازنامه است. علاوه بر این، ناهمگونی در ویژگی‌های نهادی (سهم وام مسکن با نرخ ثابت) و درآمد نیروی کار به توضیح انتقال سیاست پولی در مناطق مختلف کمک می‌کند.

با توجه به بررسی مطالعات داخلی و خارجی صورت گرفته در حوزه سیاست‌های پولی و مسکن مشخص گردید تحقیق و پژوهشی در زمینه تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم تصمیمات سیاست‌های پولی بر مالکیت خانواده‌ها و اجاره‌نشینی کمتر صورت گرفته است لذا در این مطالعه سعی بر این گردید که با توجه به اهمیت بخش مسکن در اقتصاد از یک سو و بکارگیری سیاست‌های پولی طی سال‌های گذشته در جهت سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها، تأثیر این رویکرد بر ترکیب میزان اجاره‌نشینی و مالکیت مسکن به طور مشخص در کشور مورد ارزیابی قرار گیرد.

مبانی نظری

در سال‌هاي اخیر موج افزایش سریع قیمت مسکن در بسیاري از کشورها به طور همزمان اتفاق افتاده است. این تقارن را می‌توان به عوامل جهانی نسبت داد که از یک تغییر همگانی در نرخ بهره، فعالیت اقتصادي و دیگر متغیرهاي اقتصاد کلان ناشی می‌شود. بخش مسکن طی سال‌هاي اخیر در ایران نیز به عنوان یک کشور در حال توسعه نوسانات زیادي داشته و تأثیرات منفی گسترده‌اي بر خانوارها و عملکرد سایر بخش‌هاي اقتصادي و حتی نظام بانکی بر جا گذاشته است. با توجه به اهمیت بخش مسکن در کشور، تأثیر سیاست پولی بر عملکرد بازار مسکن مهم‌ترین نگرانی سیاست‌گذاران را تشکیل می‌دهد و نیاز به سیاست‌گذاري و واکنش مناسب مقامات پولی و مالی ضروري به نظر می‌رسد.

سیاست‌های پولی و مالی ابزارهای کلان اقتصادی هستند. دولت‌ها و بانک‌های مرکزی از این دو ابزار برای تنظیم و کنترل اقتصاد کشور استفاده می‌کنند. این سیاست‌ها نقش حیاتی در حفظ ثبات اقتصادی، کنترل تورم، رشد اقتصادی و کاهش نرخ بیکاری و ... ایفا می‌کنند. سیاست‌های پولی به مجموعه‌ای از اقدامات و تدابیری اشاره دارد که توسط بانک مرکزی یک کشور برای حفظ ارزش پول، حفظ ثبات قیمت‌ها، کنترل تورم، تحریک رشد اقتصادی و کاهش نرخ بیکاری و ... که از ابزارهایی مانند نرخ بهره، عملیات بازار باز، نرخ ذخیره قانونی و تسهیلات استفاده می‌کنند تا بتوانند میزان پول در گردش و شرایط اعتباری را تنظیم کنند. به این ترتیب، سیاست‌های پولی نقش مهمی در مدیریت اقتصاد کلان و تأثیرگذاری بر مصرف، سرمایه‌گذاری و تولید و ... در کشور دارند.

روش‌هایی مانند تغيير و كنترل حجم پول و تغيير در سطح و ساختار نرخ بهره و يا ساير شرايط اعطاي اعتبار و تسهيلات مالي روش‌های به کارگیری متولیان نهادهای پولی جهت رسیدن به اهداف اقتصادي موردنظر است. (قلی‌زاده و کمیاب، 1389: 10).

نمودار 3: شاخص قیمت مصرف‌کننده و شاخص قیمت زمین

منبع: سایت بانک مرکزی

در دهه‌های گذشته، بعد سرمایه‌گذاری مسکن وجه پررنگ‌تری یافته است. این بعد سوداگرانه به همراه نوسانات قیمتی شدید به خصوص در بخش زمین برای عایدی سرمایه‌ای سبب شده شرایط ویژه‌ای را بر این بازار حاکم کرده است. نگهداری مسکن به عنوان دارایی برای بهره‌مندی از درآمد اجاره و عمدتاً تا تقاضای مسکن در کنار طلا، ارز و محصولات بازار سرمایه، سهم زیادی از تقاضای دارایی‌های سرمایه‌ای را داشته باشد. از دیگر دلایل این امر، حضور کم‌رنگ دولت در بخش مسکن و نبود نظام مالیاتی مؤثر در این بخش است. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایه‌گذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. توسعه نیافتگی بازار مالی کشور در ارائة محصولات مناسب مدیریت ثروت و حفظ ارزش دارایی اشخاص عامل دیگری است که سرمایه‌گذاران را ناگزیر به سمت بازارهایی هم چون بازار مسکن سوق می‌دهد این سهم زیاد تقاضا سبب شده تا مسکن از تحولات و نوسانات اقتصاد کلان تأثیر زیادی بپذیرد.

از لحاظ تئوری، سیاست‌های پولی از طریق عرضه و تقاضای مسکن می‌تواند بر بخش مسکن تأثیرگذار باشد. نخست، مانند دارایی‌های دیگر، قیمت مسکن نسبت به بازده دارایی‌های مالی مانند اوراق بهادار حساسیت دارد. اگر بازده ناشی از نگهداری اوراق بهادار افزایش یابد فرد سرمایه‌گذار بخشی از دارایی خود را صرف سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار خواهد کرد و دیگر در بخش مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کند تا وقتی که بازده ناشی از نگهداری دارایی‎های مختلف بعد از محاسبه ریسک‌های مختلف تعدیل شود و قیمت مسکن کاهش می‌یابد. دوم، تقاضای مسکن ارتباط منفی با نرخ بهره دارد، زیرا قسمت عمده از هزینه خرید مسکن شامل پرداختی‌های بهره می‌شود. سوم، قابلیت پرداخت اولیه بهره با میزانی که شخص مایل و قادر است تا برای یک مسکن پرداخت کند مستقیماً ارتباط دارد. با توجه به اینکه خانوارها به وسیله درآمد جاری‌شان نسبت به آنچه که می‌توانند قرض کنند محدود است بنابراین در طول زمان با افزایش دستمزد واقعی و تورم باعث کاهش ارزش واقعی بدهی شده و به دنبال آن فشار ناشی از پرداخت بهره کمتر و کمتر می‌شود.

نمودار 4: نمودار مقایسه‌ای رشد هزینه مسکن خانوار کشور و شهری (درصد)

منبع: سالنامه آماری- محاسبات محقق (1403 )

با توجه به نمودار شماره (4) ملاحظه می‌گردد طی یک دهه اخیر در اثر اجرای سیاست‌های اقتصادی نرخ تغییرات رشد هزینه مسکن شهری در سبد خانوار همسو و هم‌اندازه نرخ رشد هزینه مسکن در کل کشور بوده است.

نمودار 5: مقایسه رشد جمعیت شهرها و درصد اجاره‌نشینی در شهرها

منبع: سالنامه آماری- محاسبات محقق (1403 )

همان‌طور که در نمودار شماره (5) مشاهده می‌شود اجاره‌نشینی در طی سال‌های اخیر رشد قابل توجه داشته است در صورتی که نرخ جمعیت شهری نرخ کمتری را تجربه کرده است.

با توجه به اثرگذاری سیاست پولی از طریق کانال‌های مختلف در بخش‌های مختلف اقتصاد در ادامه به کانال‌های اثرگذاری سیاست پولی بر بازار مسکن پرداخته می‌شود که با بررسی کانال‌های تأثیرگذار سیاست پولی توسط اقتصاددانان بر انتخاب مصرف و سرمایه‌گذاری و قیمت دارایی سبب شد بین دو منبع اصلی، کانال پول و کانال اعتبارات تمایز قائل شوند.

کانال‌های انتقال پولی

نوسانات پرفراز و نشیب اقتصاد آمریکا در زمینه تولید، بیکاری و تورم از دهه هشتاد به بعد و بخصوص بحران مالی و رکود 2009-

2007 که طولانی‌ترین رکود بعد از جنگ جهانی دوم بود و بی‌ثباتی اقتصادی همراه آنها، سیاست‌گذاران را با یک مسئله دشوار مواجه ساخت: «چه سیاست یا سیاست‌هایی جهت کاهش نوسانات در تولید و تورم بایستی در آینده اجرا شود؟»

برای پاسخ به این سؤال، سیاست‌گذاران پولی باید ارزیابی دقیقی از زمان‌بندی و تأثیر سیاست‌های‌شان بر اقتصاد داشته باشند. برای انجام چنین ارزیابی، نیاز است مکانیزم‌هایی که از طریق آن سیاست پولی بر اقتصاد اثر می‌کند درک شود.

اقتصاددانان کانال‌های متعددی را ذکر کرده‌اند که از طریق آنها تغییر در سیاست پولی می‌تواند بر متغیرهای حقیقی اقتصاد مؤثر باشد که به طور کلی کانال‌های انتقال پولی به سه گروه اصلی به شرح ذیل طبقه‌بندی شده‌اند: 1- کانال سنتی نرخ بهره 2- کانال قیمت سایر دارایی‌ها 3- کانال اعتباری

کانال نرخ بهره

اشاعه آثار سیاست پولی از طریق مکانیزم نرخ بهره شاید معروف‌ترین کانال انتقال باشد که سال‌های متمادی در کتب اقتصادی و در قالب تعادل بازار پول و کالا مورد توجه بود. به طوری که کینز¹⁵ در ابتدا به این کانال تأکید داشت اما تحقیقات بعدی نشان داد که تصمیمات مصرف‌کنندگان در مورد مخارج مسکن و سایر کالاهای بادوام نیز تصمیمات سرمایه‌گذاری هستند که شامل سرمایه‌گذاری و هم مخارج کالاهای مصرفی بادوام می‌شود و کانال نرخ بهره، علاوه بر سرمایه‌گذاری بر مخارج مصرف‌کننده هم تأثیرگذار است.

کانال سایر دارایی‌ها

گسترش تأثیر سیاست پولی از کانال قیمت دارایی‌ها، نگاه پولی به مکانیزم انتقال است و از این منظر دارای تفاوت‌های بسیار مهمی با بینش کینزی است به طوری که آن را ناقص بر می‌شمارد، در تحلیل کینز یا مکانیزم سنتی نرخ بهره تنها بر قیمت یک دارایی (اوراق قرضه) متمرکز است در کنار قیمت اوراق قرضه، قیمت دو دارائی‌ دیگر نیز توجه قابل ملاحظه‌ای را به‌عنوان کانال‌هایی برای اثرگذاری سیاست پولی به خود جلب کرده‌اند. یکی نرخ‌های ارز و دیگری قیمت‌های سهام است.

اثر‌گذاری نرخ ارز

وقتی نرخ بهره واقعی داخلی کاهش می‌یابد جذابیت دارائی‌های نسبت به دارائی‌های ارزی (دارائی‌هایی که به پول رایج سایر کشورها هستند) کاهش می‌یابد. در نتیجه، ارزش دارائی‌های نسبت به دارایی‌های ارزی کاهش می‌یابد و ارزش پول داخلی کاهش می‌یابد و کاهش ارزش پول داخلی کالاهای داخلی را ارزان‌تر از کالاهای خارجی می‌کند و از این طریق، باعث افزایش صادرات خالص می‌شود و لذا تقاضای کل افزایش می‌یابد.

نظریه توبین

جیمز توبین¹⁶ نظریه‌ای ارائه کرده‌است که از آن به‌عنوان نظریه q توبین یاد می‌شود و چگونگی تأثیرگذاری سیاست پولی بر اقتصاد از طریق اثرات سیاست پولی بر ارزش‌گذاری سهام را توضیح می‌دهد. با اعمال سیاست پولی انبساطی، کاهش نرخ بهره واقعی اوراق قرضه، بازده مورد انتظار دارائی جانشین سهام، کاهش می‌یابد. لذا جذابیت سهام نسبت به اوراق قرضه افزایش می‌یابد و بنابراین تقاضا برای سهام افزایش می‌یابد که به نوبه خود قیمت سهام را بالا می‌برد. با ترکیب این نتیجه با اینکه قیمت‌های بالاتر سهام منجر به افزایش q توبین می‌شود و بنابراین مخارج سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.

اثر ثروت

در چارچوب نظریه مودیگیلیانی¹⁷ است که بر تغییرات ثروت بر مصرف خانوار تأکید دارد، آن چیزی که مخارج مصرفی را تعیین می‌کند منابع درآمدی مادام‌العمر مصرف‌کنندگان است نه فقط درآمد امروز، جزء مهم منابع درآمدی مادام‌العمر مصرف‌کنندگان ثروت مالی آنهاست که بخش عمده آن را سهام تشکیل می‌دهد. با افزایش قیمت سهام، ارزش ثروت مالی افزایش می‌یابد و با افزایش ثروت، مصرف زیاد می‌شود و تقاضای کل افزایش می‌یابد.

قیمت سهام و مسکن

دو کانال ثروت و q توبین، امکان ارائه یک تعریف عمومی از کانال سهام را فراهم می‌کنند به طوری که می‌توان آنها را برای بازار
مسکن هم بکار برد آنجا که مسکن هم به‌صورت سهام است. افزایش در قیمت‌های مسکن، باعث بالا رفتن قیمت آن نسبت به هزینه جایگزینی می‌شود و لذا q توبین برای مسکن رشد می‌کند و بدین ترتیب تولید مسکن تحریک می‌شود:

قیمت‌های مسکن از مهم‌ترین اجزای ثروت هستند بنابراین افزایش در قیمت مسکن ثروت را افزایش می‌دهد و از آن طریق، مصرف می‌تواند افزایش یابد:

بنابراین سیاست پولی انبساطی که قیمت مسکن را افزایش می‌دهد از طریق مکانیزم‌های q توبین و اثر ثروت می‌تواند تقاضا کل را افزایش بدهد.

دارایی‌های مسکونی تفاوت‌های زیادی با سایر کالاهای مالی و ملموس دارند، به این دلیل که آنها طبیعتی دوگانه دارند. یعنی از یک سو کالاهایی هستند که منجر به ایجاد مطلوبیت و از سوی دیگر جزء دارایی‌های سرمایه‌گذاری به حساب می‌آیند. نحوه اثرگذاری کانال قیمت مسکن و تولید به شرح ذیل می‌باشد:

اثرات نرخ بهره بر مسکن از طریق تقاضا و عرضه مسکن

با افزایش و کاهش حجم پول در اقتصاد، عرضه پول تغییر کرده و منجر به تغییر نرخ بهره می‌گردد. به عبارتی وقتی یک شوک پولی رخ می‌دهد، با تغییر نرخ‌های بهره، بر هزینه فرصت نگهداری کالاهای بادوام از جمله مسکن اثر می‌گذارد و از این طریق بر بخشی از تقاضا که برآمده از تقاضای خدمات حاصل از این ویژگی مسکن است تأثیر می‌گذارد. این تقاضا را از دوجنبه می‌توان بررسی کرد:

الف- تقاضا برای خدمات مسکونی به عنوان یک کالای بادوام

ب- تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی

برای درک بهتر، می‌توان هزینه فرصت سرمایه و عوامل مؤثر بر آن را به شکل زیر در نظر گرفت:

که درآن uc : هزینه استفاده از سرمایه، ph : قیمت مسکن، i : بیانگر نرخ بهره بازار، : بیانگر نرخ انتظاری افزایش قیمت مسکن و : نرخ استهلاک مسکن است.

لذا با اعمال سیاست پولی انقباضی، نرخ بهره افزایش یافته و با افزایش هزینه فرصت نگهداری مسکن، تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد.

از طرفی به دلیل اینکه عمده منابع ساخت مسکن از سیستم بانکی تأمین می‌شود، لذا افزایش نرخ‌های بهره بالاتر هزینه ساخت خانه‌های جدید را افزایش داده و سرمایه‌گذاری مسکونی و فعالیت‌های ساخت و ساز مسکن را کاهش می‌دهند. بنابراین نرخ بهره بر ساخت و ساز مسکن و در نهایت عرضه مسکن اثرات مهمی دارند و کاهش در عرضه مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

در نتیجه با افزایش نرخ بهره، تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد که موجب کاهش قیمت مسکن می‌گردد و از طرف دیگر با افزایش نرخ بهره، عرضه مسکن کاهش می‌یابد که موجب افزایش قیمت مسکن می‌گردد. لذا اثر نهایی تغییرات نرخ بهره بر قیمت مسکن مبهم است. تغییر قیمت مسکن از کانال‌های زیر موجب تغییرات تولید و سطح قیمت‌ها می‌گردد:

اثرات Q توبین بازار مسکن

نسبتQ توبین ارزشی بازاری واحد مسکونی بر هزینه ساخت واحد مسکونی را بیان می‌کند. زمانی که نسبت ارزش بازاری مسکن به هزینه ساخت آن بالای یک باشد، برای بنگاه سودآور است که واحد های مسکونی جدید بسازند. لذا با افزایش قیمت مسکن و در نهایت افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و افزایش مخارج، سطح تولید افزایش می‌یابد.

اثرات ثروت مسکن

درباره اثر ثروت، مصرف تابعی از درآمد و ثروت و پس‌انداز تابعی مستقیم از درآمد و تابعی معکوس از ثروت است. به عبارت دیگر، مصرف افزون بر درآمد تابعی از مقدار ثروت حقیقی نیز در نظر گرفته شده است. از آنجایی که مسکن جزء مهم ثروت است، لذا هنگامی که قیمت مسکن افزایش می‌یابد، ثروت خانوار افزایش یافته و وضعیت برای مصرف بیش‌تر و افزایش تقاضای کل فراهم می‌آورد و تولید کل افزایش می‌یابد.

اثرات تغییر سرمایه یا ثروت سود برندگان و زیان‌دیدگان افزایش قیمت مسکن ممکن است در سطح موازنه شود. بنابراین اگر مسکن به صورت بین‌المللی مبادله نشود، هیچ دلیل قابل قبولی نیز وجود ندارد که افزایش قیمت حقیقی مسکن موجب افزایش ثوت حقیقی گردد. اما برخی شرایط وجود دارد که تحت آنها اثرات مثبت ثروت برای ساکنین مالک می‌تواند بر اثرات منفی روی مصرف برای خریداران جدید مربوط به آینده غلبه کند. به علاوه ممکن است استدلال شود که اگر ساکنین مالک و صاحب‌خانه‌ها محدودیت اعتبار نداشته باشند و اعتقاد داشته باشیم که افزایش در قیمت‌های واقعی مسکن پایدار و دائمی است، افزایش در ثروت مسکن آنها می‌تواند به سطوح مصرف بالاترشان منجر شود. از این منظر نقدینگی و قابلیت خرج کردن مشاهده شده از دارایی‌های مسکن، نقش عمده را بازی می‌کند. در نهایت اینکه افزایش قیمت مسکن دارای اثر انتظاری و اثر اعتماد است. به هر حال رونق بازار مسکن می‌تواند ناشی از انتظارات خوشبینانه نسبت به درآمد آینده آن باشد. از آنجا که مصرف کنونی بستگی به تمایل خانواده‌ها دارد، مصرف‌کنندگان می‌توانند مصرف طول زندگی و آینده را افزایش دهند.

اثرات تغییر درآمد اجاره

تغییرات قیمت ساختمان موجب تغییر درآمد اجاره در بازار مسکن اجاره‌ای می‌شود. افزایش درآمد اجاره‌ای برای مؤجران، اثر منفی کاهش درآمد از سوی مستأجران را خنثی می‌سازد. با فرض پایین‌تر بودن میل نهایی به مصرف درآمد اجاره از مؤجران، انتظار برآن است که اثر کلی تغییرات اجاره مسکن منفی باشد. اندازه اثرگذاری این کانال بستگی به ساختار مسکن اجاره‌ای، عملکرد بازار مسکن اجاره‌ای و عکس‌العمل‌های مختلف افراد (مؤسسات، مؤجران و مالکان) بستگی خواهد داشت.

آثار تغییر رفتار پس انداز ناشی از تغییر قیمت مسکن

یک افزایش در قیمت مسکن احتمالاً یک اثر پس‌اندازی مثبت در برنامه‌ریزی خانوارها (به ویژه در کشورهای دارای الزامات پیش‌پرداخت بالا یا دارای یک سیستم تأمین مالی کمتر توسعه یافته برای بخش مسکن که بر استفاده بیشتر از وجوه و سرمایه داخلی برای خرید مسکن دلالت دارد) را به دنبال خواهد داشت. قدرت این اثر نیز به نسبت پس‌انداز بستگی دارد (مهدیلو و همکارن، 1398: 459).

کانال اعتباری

اطلاعات نامتقارن و هرگونه نقص و اصطکاک در بازارهای مالی اساس این مکانیزم را تشکیل می‌دهد و شامل کانال وام‌دهی بانکی و کانال ترازنامه است.

وام دهی بانکی

به خاطر نقشی که بانک‌ها در حل مشکل اطلاعات نامتقارن¹⁸ در بازارهای اعتباری دارند (کژمنشی¹⁹ و کژگزینی²⁰‌ها در سایر ابزارهای بدهی بیشتر از سیستم بانکی است)، برخی قرض‌گیرنده‌ها فقط از طریق بانک‌ها می‌توانند به بازارهای اعتباری دسترسی پیدا کنند. تا زمانی که جایگزینی کاملی بین سپرده‌های بانکی خرد و سایر منابع تأمین وجوه برای بانک‌ها، وجود نداشته باشد.

ترازنامه

کانال ترازنامه هم مانند کانال وام بانکی از مشکلات اطلاعات نامتقارن در بازارهای بانکی ناشی می‌شود، هر چقدر ارزش خالص دارایی‌های یک شرکت کمتر باشد، به این معناست که وام دهندگان، در عمل وثیقه کمتری برای وام خواهند داشت، بنابراین به دلیل کژگزینی با احتمال زیان بیشتری مواجه هستند که به کاهش وام‌دهی، برای تأمین مالی سرمایه‌گذاری‌ها منجر می‌شود، از طرفی هم، کاهش ارزش خالص دارایی‌های شرکت، سبب می‌شود مالکان در شرکت از منفعت سرمایه‌ای کمتری برخوردار باشند، بنابراین انگیزه آنها برای شرکت در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری پرریسک بیشتر می‌شود، این به نوبه خود احتمال باز پرداخت وام را کاهش می‌دهد. بنابراین وام‌دهی کم می‌شود و به تبع آن مخارج سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد.

سهمیه‌بندی اعتبار

نحوه دیگر از تأثیرگذاری کانال ترازنامه، کانال جریان وجوه نقد است، وجوه نقد یعنی تفاوت بین دریافتی‌های نقدی و پرداختی‌های نقدی، وقتی یک سیاست پولی تسهیل‌کننده اجرا می‌شود و نرخ‌های بهره اسمی کاهش پیدا می‌کند، جریان وجوه نقد افزایش یافته، منجر به بهبود ترازنامه می‌شود.

در این مکانیزم نرخ بهره اسمی بر جریان وجوه نقد شرکت‌ها تأثیرگذار است (بر خلاف مکانیزم نرخ بهره که نرخ بهره واقعی روی سرمایه‌گذاری تأثیر داشت) نرخ بهره کوتاه‌مدت در این مکانیزم بسیار اهمیت دارد، زیرا با پرداخت سود به بدهی‌های کوتاه‌مدت می‌توان بیشترین اثر را روی جریان وجوه نقد بنگاه‌ها (خانوار) گذاشت.

سطح قیمتی غیرمنتظره

وقتی یک سیاست پولی انبساطی لحاظ می‌شود و سطح عمومی قیمت‌ها به‌طور غیرمنتظره‌ای افزایش پیدا می‌کند، سبب می‌شود ارزش واقعی خالص دارایی‌ها افزایش پیدا کند، سبب افزایش مخارج سرمایه‌گذاری و تولید کل می‌شود.

غالب ادبیاتی که در مورد کانال اعتباری تا اینجا مطرح شد و بر مخارج فعالان اقتصادی متمرکز بود، در مورد مخارج مصرف‌کننده هم صدق می‌کند. مخصوصاً اگر مخارج مصرفی به کالای بادوام و مسکن مربوط باشد. اجرای سیاست پولی انقباضی باعث کاهش وام بانکی شده، بنابراین مصرف‌کنندگانی که به منابع اعتباری دیگری دسترسی ندارند، کمتر کالای با دوام و مسکن خریداری می‌کنند.

نقدینگی خانوار

اگر بخواهیم به نحوه عملکرد کانال ترازنامه برای مصرف‌کنندگان رویکرد دیگری را در نظر بگیریم، یعنی اثرات نقدینگی را روی مخارج کالای بادوام و مسکن لحاظ کنیم، در این رویکرد اثرات ترازنامه، با تأثیری که بر میزان تمایل مصرف‌کنندگان، به مصرف می‌گذارد عمل می‌کند کالای بادوام و مسکن به خاطر اطلاعات نامتقارنی که در مورد کیفیت‌شان وجود داره، دارایی‌های با نقدشوندگی پایین هستند، بنابراین وقتی مصرف‌کنندگان با یک شوک مالی نامطلوب روبه‌رو می‌شوند و ناچار به فروش کالای بادوام یا مسکن خود می‌شود انتظارش این است که این کار را با افت قیمت قابل‌ملاحظه‌ای انجام دهد، اما اگر مصرف‌کننده دارایی مالی مثل پول، اوراق و سهام نگهداری کند، با سهولت بیشتری می‌تواند این دارایی را در ازای ارزش کامل بازار نقد کند.

بنابراین اگر مصرف‌کننده، انتظار یک آشفتگی مالی را داشته باشد، کمتر سراغ دارایی بادوام و مسکن می‌رود و بیشتر سعی می‌کند دارایی مالی نقدشونده‌تری را نگهداری کند، از این رو ترکیب ترازنامه به این بستگی دارد که مصرف‌کننده تا چه حد انتظار وقوع یک آشفتگی مالی را می‌دهد. لذا با اجرای یک سیاست پولی انبساطی و افزایش قیمت سهام، ارزش دارایی‌های مالی نیز زیاد شده بنابراین مصرف‌کنندگان در وضعیت مالی مطمئن‌تری قرار می‌گیرند و در نتیجه مخارج روی کالای بادوام و مسکن افزایش می‌یابد.

روش پژوهش

الگوهاي کلان‌سنجی الگوهایی هستند که پژوهشگران براي بررسی و سنجش اثر متغییرها بر فعالیت‌هاي اقتصادي از آنها استفاده نموده‌اند. هدف اقتصاددانان از طراحی و استفاده از الگوهای کلان اقتصادسنجی بیشتر مقایسه توان تأثیرگذاری سیاست‌هاي پولی و مالی بر متغیرهاي حقیقی اقتصاد کلان بوده است. در این مطالعه به منظور بررسی بخش مسکن از اثرگذاری سیاست‌های پولی از مدل خود رگرسیونی‌برداری استفاده شده است.

براي پيش‌بيني رفتار متغيرهاي اقتصادي، در دهه‌هاي 1970-1960 ميلادي محققان بيشتر به استفاده از مدل‌هاي تك‌معادله‌اي و در بعد تعميم يافته آن از نظر سياست‌گذاري به بهر‌ه‌گيري از معادلات همزمان گرايش داشتند که به دلايل متعدد من‌جمله مسئله بحران نفتي، كارآيي اين مدل‌ها در پيش‌بيني عملکرد ضعیفی داشت و در نتيجه اين مدل‌ها با انتقادات شديدي روبرو شد. در روش مذکور فرضيه بر اين است كه داده‌ها از طريق دستگاه معادلات همزمان ايجاد مي‌شود و طبقه‌بندي متغيرها به درون‌زا و برون‌زا و هم‌چنين ساختار علي مدل از پيش تعيين شده است و قابل آزمون نيست. در جهت برطرف شدن مشکلات مطروحه روش ديگري كه در اين راستا معرفي شد که معروف‌ترین آن مدل اتورگرسيوبرداري²¹ (VAR) است. در مدل‌هاي معادلات همزمان با ساختاري، برخي از متغيرهاي درون‌زا و برخي برون‌زا يا از قبل تعيين شده (برون‌زا با اضافه درون‌زای با وقفه) تلقي مي‌شوند.

در مدل VAR هر متغير تابعي از مقادير با وقفه خود متغير و متغيرهاي ديگر فرمول‌بندي مي‌شود. بنابراين به دليل ظهور متغير وابسته با وقفه‌هاي زماني، مدل اتوررسيو بوده و به دليل وجود متغيرهاي متعدد صحبت از بردار به ميان مي‌آيد كه در نتيجه مدل به مدل اتورگرسيوبرداري معروف است. در اين نوع مدل‌ها، جملات اخلال يا خطاهاي تصادفي در قالب واژه‌هاي متداول VAR به تغييرات ناگهاني يا آني²² مشهورند. برآورد مدل‌هاي VAR به دليل اينكه تمام متغيرهاي سمت راست، در حقيقت متغيرهاي درون‌زاي با وقفه (يا در حالت كلي از قبل تعيين‌شده) هستند می‌توان از روش حداقل مربعات معمولي(OLS) استفاده كرد.

مطالعات نشان داده است که تأثیرات سیاست پولی بر تولید و تورم از الگوهای تبدیلی به کلان‌سنجی و سپس به الگوهای خود همبسته‌برداری تکامل یافته‌اند. از آنجا که در الگوهای تبدیلی، نتایج مطالعه به برون‌زا بودن این فرض که کدام دسته از متغیرهای سیاستی (پولی و یا مالی) وابسته هستند و نیز امکان سنجش سازگاری درون مدل وجود ندارد. لذا برای بر طرف کردن مشکل و برطرف کردن ایرادات الگوهای کلان‌سنجی الگوهای خود همبسته‌برداری پیشنهاد شد. بنابراین پس از بررسی‌های صورت گرفته معمول‌ترین روش برای شناسایی و زمان‌یابی مکانیزم‌های انتقال پولی استفاده از الگوهای خود همبسته‌برداری (VAR) است که دلیل پرکاربرد بودن آن توانایی آن در نمایش پویایی متغیرها است که با استفاده از توابع شوک و واکنش می‌توان واکنش متغییرهای مدل و پویایی تغییرات و نوسانات اقتصادی را محاسبه و زمان‌یابی کرد.

بر مبنای یک الگوی خود همبسته‌برداری که شامل مالکین شهری و مالکین کل کشور و مستأجرین کل کشور و مستأجرین شهری و متغیرهای پول است. تأثیر سیاست پولی از طریق توابع واکنش اندازه‌گیری می‌شود. الگوهای خودرگرسیون‌براری (VAR) مجموعه‌ای از مدل‌های رگرسیون است که می‌تواند به عنوان نوعی پیوند بین مدل‌های سری زمانی تک‌متغیره و مدل‌های معادلات همزمان مورد توجه قرار داد.

خودرگرسیون‌برداری (VAR) یک مدل آماری است که برای به تصویر کشیدن رابطه بین کمیت‌های چندگانه با تغییر آنها در طول زمان استفاده می‌شود. VAR نوعی مدل فرآیند تصادفی است. مدل‌های VAR با اجازه دادن به سری‌های زمانی چند متغیره، مدل خودرگرسیون تک‌متغیری (تک‌متغیری) را تعمیم می‌دهند. مدل‌های VAR اغلب در اقتصاد و علوم طبیعی استفاده می‌شوند. یکی از مزیت‌هاي الگوي خودهمبسته‌برداري توانایی در نمایش پویایی متغیرهاست. با استفاده از توابع شوك و واکنش، می‌توان واکنش متغیرهاي الگو و پویایی نوسانات اقتصادي حاصله از شوك‌ها را محاسبه و زمان‌یابی نمود.

روش برآورد و تعیین سهم هر یک از کانال‌هاي انتقال پولی در اشاعه سیاست پولی در مقاله حاضر به شرح زیر است: در این مرحله یک الگوي پایه برآورد می‌شود تا بتوان مجموع تأثیر سیاست‌هاي پولی را تخمین زد. به این منظور از یک الگوي سه متغیره مسکن کشور، مسکن شهری و شاخص سیاست پولی استفاده می‌شود. براي شناسا شدن الگو از تجزیه چولسکی با همان ترتیب ذکر شده از متغیرها استفاده شده است.

در واقع منطق نظري ترتیب فوق به این صورت است که بانک مرکزي براي اتخاذ سیاست‌هاي پولی به صورت منظم به آخرین اطلاعات موجود توجه دارد و براي هدایت اقتصاد از سیاست پولی استفاده می‌کند. ضمن اینکه واکنش بازار مسکن به شوك پولی با وقفه است. ترکیب دو فرض فوق در قالب تجزیه چولسکی، مؤید ترتیب مسکن، مسکن شهری و نقدینگی است.

از متغیرهای درون‌زا Y1,……,.YT))، ضرایب در مدل VAR با استفاده از روش حداقل مربعات معمولی (OLS) برای هر یک به صورت جدا گانه تخمین زده می‌شود. پس از تخمین مدل باید با استفاده از فرآیند خطا، عدم خودهمبستگی، ناهمگنی و نرمال نبودن داده‌ها را بررسی کرد. در بعضی مواقع نیز ممکن است به بررسی علی نتایج پیش‌بینی و یا تشخیص رفتار پویایی مدل‌های تجربی مانند توابع پاسخ و ضربه و تجزیه واریانس خطای پیش‌بینی پرداخت در تحلیل مدل VAR و نتایج آن معمولاً از تجزیه واریانس و توابع‌ واکنش استفاده می‌شود و توجهی به معیارهای مانند معنی‌دار بودن ضرایب با استفاده از آماره t نمی‌شود، زیرا در مدل VAR متغیرهای توضیحی معمولاً هم‌خطی شدیدی دارند و لذا آماره t نمی‌تواند معیار مطمئنی برای مناسب بودن یا نبودن متغیرها باشد. در واقع در حالت کلی می‌توان گفت مدل VAR یک مدل آماری است و به همین دلیل بر پایه تئورهای آمار و فروض آن قرار دارد، لذا هدف از تعریف معادله تنها بیان نحوه پراکنش، واکنش و پراکندگی متغیرها نسبت به هم است نه تخمین و برآورد پارامترها. نکته قابل توجه در این پژوهش این است که آزمون علیت مورد استفاده قرار نخواهد گرفت زیرا علیت گرنجر رابطه علیت را بر اساس رابطه بین مقادیر جاری یک متغیر با مقادیر گذشته متغیر دیگر بررسی می‌کند.

یافته‌ها

داده‌های مورداستفاده

داده‌ها به سری زمانی و سالانه از سال 1376 تا 1401 از سایت بانک مرکزی و مرکز آمار ایران گردآوری شده است و متغیرهای مورد استفاده شامل 8 متغیر پایه پولی (H)، نقدینگی (nagh)، مالکین شهری (owc)، مستأجرین شهری (tenc)، هزینه مسکن شهری (tcc)، مالکین کل کشور (owt) مستأجرین کل کشور (tent)، هزینه مسکن کل کشور (tct) است که با روش دیز ²³ به داده‌های فصلی تبدیل شده است و 104 مشاهدات به دست آمده است.

برای برآورد مدل، باید مانایی متغیرها بررسی شود. در مطالعه مربوطه به منظور مانایی متغیرها، از روش دیکی فولر تعمیم یافته استفاده شده است. بعد از بررسی متغیرها، به‌منظور تخمین مدل خودرگرسیون برداری، باید وقفه بهینه برآورد شد. نتایج به‌دست آمده از بررسی مانایی، نشان داده است متغیرهای مربوطه با دوبار تفاضل‌گیری مانا می‌شود.

طول وقفه بهینه نیز بر اساس معیار حنان کویین به دست آمده است. چون تعداد داده‌های از 100 بیشتر است از معیار حنان کویین (HQ) استفاده می‌شود. برای هر الگو وقفه بهینه انتخاب می‌شود که در جدول 2، مقدار وقفه بهینه آورده شده است.

برآورد الگوی خود رگرسیون

در چارچوب برآورد الگوی خودرگرسیون‌برداری و به طور کلی دستگاه معادلات ضرایب و درصد توضیح‌دهندگی پارامترهای الگو اهمیت روش‌های تک معادله‌ای را ندارند. برآورد الگو از نظر بررسی نتایج توابع واکنش ضربه‌ای و تجزیه واریانس از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا با استفاده از این ابزارها، چگونگی روابط بین متغیرها را می‌توان بررسی نمود. الگوهایی را برای مدل‌سازی بهتر طراحی می‌کنیم که در جدول 2 نشان داده شده است.

جدول شماره (4): الگوها

ترتیب متغیرها	1	2	3	تعداد وقفه بهینه مدل
الگوی اول	تعداد مالکین کل کشور	تعداد مالکین شهری	پایه پولی	4
الگوی دوم	تعداد مستأجرین کل کشور	تعداد مستأجرین شهری	پایه پولی	4
الگوی سوم	تعداد هزینه مسکن کل کشور	تعداد هزینه مسکن شهری	پایه پولی	5
الگوی چهارم	تعداد مالکین کل کشور	تعداد مالکین شهری	نقدینگی	4
الگوی پنجم	تعداد مستأجرین کل کشور	تعداد مستأجرین شهری	نقدینگی	2
الگوی ششم	تعداد هزینه مسکن کل کشور	تعداد هزینه مسکن شهری	نقدینگی	5

توابع واکنش ضربه‌ای

برای بررسی پویایی موجود بین متغیرهای مدل خودرگرسیون برداری را طی زمان، از توابع واکنش ضربه‌ای (توابع کنش- واکنش) استفاده می‌شود. به عبارت دیگر توابع کنش- واکنش، پاسخ‌هایی است که متغیر درونی سیستم به تکانه ناشی از خطاها می‌دهد. این توابع اثر یک تکانه را به اندازه یک انحراف معیار روی مقادیر جاری و آینده متغیر درون‌زا را تعیین خواهد کرد.

در این بخش برای الگوی اول تأثیر تکانه‌های متغیرهای پولی با استفاده از توابع واکنش ضربه‌ای برای افق زمانی ده‌ساله بررسی می‌شود. طبق نمودار 6 واکنش متغیر تعداد مالکین شهری و متغیر تعداد مالکین کل کشور را در برابر تکانه پایه پولی یک تأثیر موج‌مانندی را نشان می‌دهد. براساس این دو نمودار تا دوره چهارم (دوره کوتاه‌مدت)، اثر ثابت معنی‌داری بر متغیرهای مربوطه دارد زیرا محور افقی در تمام دوره‌ها در بالا و پایین خط افقی قرار دارد. در دوره پنج تا دوره هفتم، تأثیر شوک قابل‌تفسیر نیست زیرا خطوط افقی در بین کانال قرار دارد. در بلندمدت تأثیر شوک منفی و کاهشی خواهد شد. علت آن را نیز می‌توان این‌گونه تفسیر کرد که به علت افزایش پایه پولی و به دنبال آن افزایش حجم پول و تورم، در کوتاه‌مدت شاید تأثیر ناچیزی بر تعداد مالکین داشته باشد ولی در میان‌مدت و بلندمدت به علت کاهش قدرت خرید خانوار، تعداد مالکین را کاهش داده است. به عبارتی دیگر تأثیر تکانه پولی بر تعداد مالکین شهری در بلندمدت اثر خود را نشان می‌دهد.

تفسیر تأثیر نقدینگی بر تعداد مالکین شهری و کل نیز کاملاً شبیه به بررسی تأثیر شوک پایه پولی است.

نمودار 6: توابع واکنش ضربه‌ای (اثر تکانه پایه پول بر تعداد مالکین شهری و کل(