تبیین کارکرد روش انتقال حق توسعه (TDR) در راستای تحقق عدالت اجتماعی اسلامی
الموضوعات :رضا خالقی 1 , زهره داودپور 2 , رضا نصر اصفهانی 3
1 - دانشجوی دکتری، گروه شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی
2 - دانشیار گروه شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین
3 - استادیار گروه اقتصاد شهری، دانشگاه هنر اصفهان
الکلمات المفتاحية: انطباق پذیری, عدالت اجتماعی اسلامی, انتقال حق توسعه (T.D.R), توسعه شهری,
ملخص المقالة :
توسعه شهری با رویکرد عدالت اجتماعی یکی از موضوعاتی است که در بسیاری از طرح¬های توسعه شهری مورد بی توجهی قرار گرفته است. انتقال حق توسعه، یکی از شیوههای نو در امر نظارت بر توسعه اراضی محسوب میشود. انتقال حق توسعه به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عالانه حقوق فردی مالکان، حائز اهمیت است. رویکرد انتقال حق توسعه در واقع برنامه‌ای برای کاهش توسعه فیزیکی در مناطقی است که جامعه یا برنامه‌ریزان خواهان حفاظت آن هستند. این پژوهش با هدف بررسی و تطبیق رویکرد حق انتقال توسعه و تبیین برخی از اصول قواعد مهم در دیدگاه اسلام، و ارتباط و تأثیرگذاری آن در توسعه شهری، پیشنهاداتی جهت تحقق عدالت اجتماعی با استفاده از این رویکرد ارائه می‌دهد. پژوهش حاضر یک پژوهش کاربردی بوده که با استفاده از روش تحقیق توصیفی- تطبیقی به تحلیل و بررسی داده¬ها پرداخته میشود. برای توصیف و تحلیل دادهها از روش بررسی تطبیقی متون استفاده شده است. بر همین اساس ضمن گردآوری مباحث حوزه عدالت اجتماعی اسلامی و روش انتقال حق توسعه به تحلیل رابطه بین روش فوق الذکر با تحقق عدالت اجتماعی از طریق تکنیک دلفی با دریافت 5 دور نظرات 30 تن از کارشناسان پرداخته میشود. در نتیجه تحقیق حاضر بررسی اصول عدالت اجتماعی شامل هشت اصل؛ تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت، عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تبیین شد. همچنین در مقایسه با مبانی روش حق انتقال توسعه مشخص گردید بین اصول تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت با روش حق انتقال توسعه کاملاً منطبق هستند. اصول عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تا حدود زیادی منطبق می‌باشند یا می‌توان در جهت نیل به اهداف مدنظر آن اصل از روش انتقال حق توسعه استفاده کرد.
داداشپور، هاشم و سینا محسن زاده (1391) امکان سنجی استفاده از الگوی انتقال حقوق توسعه برای حفاظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر، تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی (علوم جغرافیایی)، 12(25)، صص 7-29.
تیموریان، علی (1396) توسعه شهری پایدار با استفاده از رویکرد حق انتقال توسعه نمونه موردی شهر لواسان، پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشکده شهرسازی و معماری، دانشگاه شهید بهشتی تهران.
فارسی فراشبندی، حمیدرضا، سیدرضا آزاده، مجتبی ملکیان بهابادی (1396) امکان سنجی اجرای روش انتقال حق توسعه جهت تامین زمین خدمات شهری در شهر شیراز، مطالعات شهری، 6(22)، صص 3-14.
عزیزی، شهاب، سینا عزیزی، مهدی محمدی (1392) کاربرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به عنوان سازوکار تحقق پذیری طرح های توسعه شهری (نمونه موردی: شهر کاشان)، مطالعات شهری، -(4)، 0-0.
وحیدی برجی, گلدیس, فرشاد نوریان, محمد مهدی عزیزی (1396) شناسایی علل عدم تحقق کاربری های پیشنهادی در طرح های توسعه شهری ایران با استفاده از نظریه زمینهای، هنرهای زیبا: معماری و شهرسازی, 22(1), 5-14.
آل اسحاق، پریسا، و مهدی هداوند (1392) بررسی منابع نوین درآمدی شهرداری ها، تحقیقات حقوقی آزاد، 6(22)، صص 1-28.
صفایی‌پور، مسعود و جعفر سعیدی (1394) بررسی عوامل موثر در ناکارآمدی طرح های توسعه شهری ایران، مطالعات مدیریت شهری، 7(22)، صص 11-30.
عمران‌زاده، بهزاد (1398) مدل استراتژیک عدالت اجتماعی و فضایی در شهر آرمانی اسلامی، مجموعه مقالات چهارمین کنگره علوم انسانی اسلامی.
خوشاب، علی، براتعلی خاکپور، ریحانه علائی (1401) آسیب شناسی طرح های توسعه شهری از فرآیند تهیه تا اجرا با تأکید بر طرح جامع و تفصیلی شهر مشهد، جغرافیا و توسعه فضای شهری، 9(3)، 195-216.
غلامرضا، خاکی (1401) کتاب روش تحقیق (با رویکرد پایان نامه نویسی)، فوژان.
سالاری‌پور، علی اکبر، فرنگیس علیزاده جورکویه و نرگس طالب ولی اله (1401) تحلیل عوامل عدم تحقق‌پذیری طرحهای جامع در شهرهای کوچک (مطالعۀ موردی: شهرهای سنگر، خشکبیجار و شفت)، باغ نظر، 19(110)، صص 5-20.
علی زنگی‌آبادی، ع، عبداللهی، م، سالک قهفرخی، ر و قاسم‌زاده، ب (1393) ارزیابی عوامل اثرگذار بر عدم تحقق‌پذیری طرحهای جامع شهری در ایران و چالش‌های مربوط به آن، پژوهش و برنامه‌ریزی شهری.
ثقفی اصل، آرش و اسفندیار زبردست و حمید ماجدی (1395) ارزیابی میزان تحقق پذیری پروژه های طراحی شهری در ایران, نمونه موردی: پروژه های اجراشده در تهران، معماری و شهرسازی آرمان شهر، -(17)، صص 185-197.
رضوی، سید ایلیا (1401) عدالت اجتماعی؛ مهمترین مشخصه شهر اسلامی، روزنامه همشهری.
آیت‌الله زاده شیرازی، آذرنوش عادل و همکاران (1368) مجمع اللغات، فرهنگ مصطلحات به چهار زبان عربی، فارسی، فرانسه و انگلیسی، تهران، فرهنگ اسلامی، چاپ دوم، ص 618.
الاعلمی الحایری، محمد حسین (1993) دایره المعارف الشیعیه العامه، بیروت، لبنان، الاعلمی للمطبوعات، الجزئ الثانی عشر، ص526.
افلاطون (1360) جمهور، ترجمه فؤاد روحانی، تهران، بنگاه ترجمه و نشر کتاب، چاپ چهارم، ص281.
بشیریه، حسین (1375) تاریخ اندیشه های سیاسی در قرن بیستم: فلسفه سیاسی جان رالز، اطلاعات سیاسی- اقتصادی، 11(2-1)، صص 36-43.
پرتو، ابوالقاسم (1373) واژه‌یاب، فرهنگ برابرهای پارسی واژگان بیگانه، تهران، اساطیر، جلد2، ص1139.
سیاح، احمد (1366) فرهنگ بزرگ جامع نوین (عربی- فارسی مصور)، بی تا جلد 3 و 4، چاپ نهم، ص961.
شکویی، حسین (1375) اندیشه‌های نو در فلسفه جغرافیا، تهران، گیتاشناسی، ص143.
طباطبایی، محمد حسین (1375) تفسیر المیزان، ترجمه سید محمدباقر موسوی همدانی، قم، دفتر انتشارات اسلامی، چاپ هفتم، جلد ششم، ص297.
معین، محمد (1360) فرهنگ فارسی، تهران، امیرکبیر، جلد دوم، ص2279.
هاروی، دیوید (1376) عدالت اجتماعی و شهر، ترجمه فرخ حسامیان و همکاران، تهران، شرکت پردازش و برنامه‌ریزی شهری شهرداری تهران.
Johnston, R. A., & Madison, M. E (1997) From Land marks to Landscapes: A Review of Current Practices in the Transfer of Development Rights. Journal of The American Planning Association, 63, 365-378.
Kaplowitz, M., Machemer, P., & Pruetz, R. (2008) “Planners’ experiences in managing growth using transferable development rights (TDR) in the United States”. Land Use Policy 25 , pp: 378–387.
Linkous, E. (2015) “Transfer of development rights in theory and practice: The restructuring of TDR to incentivize development”. Land Use Policy, 51, pp: 162–171.
Maleki, G. (2005) “Designing the Transfer of Property Rights for the Implementation of Urban Development Projects in Iran”. A sample project of the new detailed plan of Isfahan Region 2, Saravand Consulting Engineers.
Somerville, J. (2018) Effective Use of the Delphi Process in Research: Its Characteristics, Strengths and Limitations.
Corbin, J., و Strauss, A. (2015) Basics of Qualitative Research: Techniques and Procedures for Developing Grounded Theory. SAGE Publications.
Konbul, Y, and Mustafa Y. (2022) "A Technical Proposal for the Implementation of Transfer of Development Rights (TDR) on Preserved Historic Buildings in Turkey" Buildings 12, no. 6: 778.
فصلنامه علمي «مطالعات شهر ایرانی- اسلامی»
شماره پنجاه و دوم، تابستان 1402: 32-1
تاريخ دريافت: 03/12/1401
تاريخ پذيرش: 10/07/1402
نوع مقاله: پژوهشی
تبیین کارکرد روش انتقال حق توسعه (TDR) در راستای تحقق عدالت اجتماعی اسلامی
رضا خالقی1
زهره داودپور2
رضا نصراصفهانی3
چکیده
توسعه شهری با رویکرد عدالت اجتماعی یکی از موضوعاتی است که در بسیاری از طرحهای توسعه شهری مورد بی توجهی قرار گرفته است. انتقال حق توسعه، یکی از شیوههای نو در امر نظارت بر توسعه اراضی محسوب میشود. انتقال حق توسعه به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عالانه حقوق فردی مالکان، حائز اهمیت است. رویکرد انتقال حق توسعه در واقع برنامه‌ای برای کاهش توسعه فیزیکی در مناطقی است که جامعه یا برنامه‌ریزان خواهان حفاظت آن هستند. این پژوهش با هدف بررسی و تطبیق رویکرد حق انتقال توسعه و تبیین برخی از اصول قواعد مهم در دیدگاه اسلام، و ارتباط و تأثیرگذاری آن در توسعه شهری، پیشنهاداتی جهت تحقق عدالت اجتماعی با استفاده از این رویکرد ارائه می‌دهد. پژوهش حاضر یک پژوهش کاربردی بوده که با استفاده از روش تحقیق توصیفی- تطبیقی به تحلیل و بررسی دادهها پرداخته میشود. برای توصیف و تحلیل دادهها از روش بررسی تطبیقی متون استفاده شده است. بر همین اساس ضمن گردآوری مباحث حوزه عدالت اجتماعی اسلامی و روش انتقال حق توسعه به تحلیل رابطه بین روش فوق الذکر با تحقق عدالت اجتماعی از طریق تکنیک دلفی با دریافت 5 دور نظرات 30 تن از کارشناسان پرداخته میشود. در نتیجه تحقیق حاضر بررسی اصول عدالت اجتماعی شامل هشت اصل؛ تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت، عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تبیین شد. همچنین در مقایسه با مبانی روش حق انتقال توسعه مشخص گردید بین اصول تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت با روش حق انتقال توسعه کاملاً منطبق هستند. اصول عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تا حدود زیادی منطبق می‌باشند یا می‌توان در جهت نیل به اهداف مدنظر آن اصل از روش انتقال حق توسعه استفاده کرد.
واژگان کلیدی: انطباق پذیری، عدالت اجتماعی اسلامی، انتقال حق توسعه (T.D.R)، توسعه شهری
مقدمه
با گذشت بیش از شش دهه از آغاز تهیه طرحهای توسعه و عمران شهری در کشور، آنچه که در این دوره مدنظر بوده مسئله موفقیت طرح‌ها و تحقق پذیری آنهاست. طرحهای توسعه شهری در ایران، دارای کارایی و کارکرد مناسب و مورد انتظار مدیران شهری، کارشناسان و مردم نیستند. از پژوهش‌های مختلفی که در این زمینه صورت گرفته می‌تواند به مقالاتی با «عنوان آسیب شناسی طرحهای توسعه شهری از فرآیند تهیه تا اجرا با تأکید بر طرح جامع و تفصیلی شهر مشهد»، «شناسایی علل عدم تحقق کاربری‌های پیشنهادی در طرحهای توسعه شهری ایران با استفاده از نظریه زمینهای»، «تحلیل عوامل عدم تحقق پذیری طرحهای جامع در شهرهای کوچک»، «بررسی طرحهای توسعه شهری و علل عدم تحقق طرح‌ها در ایران»، «ارزیابی عوامل اثر گذار بر عدم تحقق پذیری طرحهای جامع شهری در ایران و چالش‌های مربوط به آن»، «ارزیابی میزان تحقق پذیری پروژههای طراحی شهری در ایران» اشاره داشت که همگی بر تحقق پذیری پایین طرحهای شهری دلالت دارد. یافته‌های پژوهش ارزیابی میزان تحقق پذیری پروژههای طراحی شهری در ایران نشان می‌دهد که پروژههای طراحی شهری در ایران، از نظر میزان تحقق پذیری، در وضعیت نيمه مطلوب تا نامطلوب قرار دارند. مشکلات نظام اجرایی، مشکلات مالی، مشکلات ماهوی طرح، نبود مشارکت سازنده و مشکلات نظام فرایند تهیه طرح از مواردی است که در پژوهش با عنوان تحلیل عوامل عدم تحقق پذیری طرحهای جامع در شهرهای کوچک به آن اشاره میشود. تحقق کاربری‌های عمومی ارتباط مستقیم با بسط و توسعه عدالت اجتماعی در شهرها دارد. توسعه شهری با رویکرد عدالت اجتماعی یکی از موضوعاتی است که در بسیاری از طرحهای توسعه شهری مورد بی توجهی قرار گرفته است. کاربری‌های عمومی از قبیل کاربری فضای سبز، آموزشی، درمانی، ورزشی و فرهنگی مورد استفاده عموم شهروندان فارغ از سطح درآمدی و طبقه اجتماعی قرار میگیرد. بنابراین به منظور توسعه عدالت اجتماعی در شهرها ناچار به گسترش و تحقق کاربری‌های عمومی در مقیاس‌ها و مناطق مختلف میباشد. در خلال این طرح‌ها، بسیاري از مردم متضرر میشوند. پیامدهاي تملک اراضی در بسیاري از طرحهاي توسعه، سبب نارضایتی‌هاي گسترده‌اي بین ساکنین مناطق در طرح شده است. همین عامل موجبات تضعیف حق ساکنین و ضررهاي مادي و هویتی بسیاري گردیده و مشکلات عدیده‌اي را رقم زده است. از همین روی این پژوهش با هدف تبیین جایگاه رویکرد انتقال حق توسعه در تحقق عدالت اجتماعی اسلامی و ارتقاء تحقق پذیری طرحهای توسعه شهری میباشد.
عوامل مختلفی از قبیل نارسایی اجرایی طرح‌ها، نارسایی ناشی از فرآیند بررسی و تصویب طرح‌ها، عدم تأمین مالی، عدم انعطاف طرح‌ها و عدم دخالت نظرات مردم و گروه‌ها در عدم تحقق طرحهای توسعه شهری و بالاخص کاربری‌های عمومی دخیل است و از جمله دلایل اصلی عدم موفقیت این طرح‌ها را می‌توان مقابله آنها با حقوق مالکیت دانست. در جامعه‌ای که این حق به صورت قانونی رسمیت دارد، طراحی نظام انتقال حقوق توسعه، بسترسازی و سازماندهی آن در چارچوب طرح شهری، از طریق برقراری پیوند درونی وسایل و اهداف توسعه، به عنوان مبادی و مقاصد انتقال حقوق توسعه، راهی نو برای تحقق طرحهای شهری در ایران است.
بررسی پیشینۀ مرتبط با پژوهش نشان می‌دهد که به موضوع و جایگاه احکام و قواعد فقهی و اسلامی به شکل متمرکز پرداخته نشده است. در بسیاري از پژوهشها، به بررسی حقوق شهروندي از منظر اندیشۀ غرب پرداخته شده است و مباحث مرتبط با فقه نیز آنچنان که باید در حوزة شهر و توسعۀ شهري تشریح نشده است. عدالت اجتماعی یکی از اصول اولیه دین اسلام است که باید در جامعه و شهر اسلامی پیاده و اجرا شود. با این حال، شکاف فزآینده‌ای بین مفهوم نظری عدالت اجتماعی و واقعیت فقدان عدالت در زندگی اجتماعی در شهر وجود دارد. این پژوهش از رهگذر بررسی و تطبیق رویکرد حق انتقال توسعه و تبیین برخی از اصول قواعد مهم در دیدگاه اسلام، و ارتباط و تأثیرگذاری آن در توسعه شهری، پیشنهاداتی جهت تحقق عدالت اجتماعی اسلامی ارائه می‌دهد.
پیشینه پژوهش
ایده انتقال حق توسعه بین املاک برای اولین بار در سال 1960 م در شهر نیویورک با هدف حفاظت از بناهای تاریخی در بافت‌های مرکزی مورد استفاده قرار گرفت(Linkous ،2015: 282). به عبارتی برای نخستین بار، ایده انتقال حق یک پلاک در پلاک مجاور در قانون منطقه بندی سال 1916 شهر نیویورک پیش‌بینی‌شده بود. این قانون به مالکان اجازه میداد که حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمین مجاور به فروش رسانده و قطعات دریافت‌کننده این حق از امکان تخطی از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقبنشینی برخوردار شدند (ر.ک: 1997 ,Jonhston & Madision ).
برنامه انتقال حق توسعه پس از دهه 1970 در برخی کشورهای توسعهیافته مانند کانادا و استرالیا عمدتاً به‌منظور حفاظت از اراضی طبیعی و کشاورزی و حفظ ارزشهای روستایی به اجرا درآمده است. در ایتالیا نیز برنامه انتقال حق توسعه در دو دهه اخیر با هدف بازسازی شهری و حفاظت در کنار دیگر ابزارهای نظارت به کارگرفته شده است. اجرای برنامه TDR(1) در کشورهای درحال‌توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه 1990 آغاز شد.
[1] * دانشجوی دکتری، گروه شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران r.khaleghi85@gmail.com
[2] ** نویسنده مسئول: دانشیار گروه شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران zdavoudpour@yahoo.com
[3] *** استادیار گروه اقتصاد شهری، دانشگاه هنر اصفهان، اصفهان، ایران rnasre@gmail.com
در این کشورها TDR در برخی موارد مانند شهر کوریتیبا در برزیل به‌منظور کنترل جهت توسعه مورداستفاده قرارگرفته و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت‌وساز و زاغهنشینی و بهبود وضعیت مسکن به کار گرفته‌شده است (تیموریان، 1396: 47).
لینکوس (2016) در مقاله‌ای تحت عنوان «انتقال حق توسعه از تئوری تا عمل: تغییر ساختار TDR جهت توسعه انگیزه» به این نتیجه رسیده است که این برنامهها استراتژی‌های استفاده از زمین مبتنی بر بازار که منجر به یک نتیجه برد- برد میگردد و تعادل بین رشد اقتصادی و حفاظت از محیط زیست را بوجود می‌آورد. در جدول شماره یک مراحل و سیر تطور برنامههای TDR مورد بررسی قرار گرفته است (ر.ک: 2016 ,Linkous).
جدول 1- مراحل و سیر تطور برنامه TDR
دوره | محدوده | مفهوم غالب |
نسل اول: دهه 1970 | نیویورک، فلوریدا، مریلند | جنبههای عملی برنامه |
نسل دوم: دهه 1980 | مونتگمری، مریلند، نیوجرسی، کلورادو، کالیفرنیا، واشینگتن، سانفرانسیسکو | اهمیت ذینفعان و برنامههای مشارکتی |
نسل سوم: دهه 1990 | نیوجرسی، واشنگتون | تجدیدنظر نسلهای قبلی و ارائه چارچوب جدید |
مأخذ: (تیموریان، 1396: 47)
در ادامه در جدول شماره 2 به بررسی برنامهها و اهداف مدنظر و انجام گرفته در شهرهای مختلف جهان پرداخته و نتایج آن جمع بندی گردیده است.
جدول 2- بررسی و تحلیل برنامهها، اهداف و نتایج بکارگیری روش TDR
نمونه موردی | نوع برنامه | اهداف | نتایج |
|---|---|---|---|
پاین لند نیوجرسی | محیطی کشتزارها | برنامه TDR در پاین لند باعث حفاظت از مناطق کشاورزی باارزش شده است مخصوصاً در مناطق با درختان میوه و گیاهان دارویی و یک اکوسیستم منحصربه‌فرد از جنگلها و 850 نوع گیاه و 350 نوع پرنده و انواع حیوانات پستاندار و غیر پستاندار | یکی از موفقترین برنامهها است. که سبب حفاظت از مناطق کشاورزی باارزش شده است. |
سامیت، کلوریدا | محیطی و امکانات زیربنایی | از TDR به‌منظور محافظت از مناطق طبیعی و نیز توسعهی کانال در مکان‌هایی که امکانات زیر بنایی دارد استفاده‌شده است. | در سال 2000، با استفاده از TDR تعداد 14 انتقال صورت گرفت که موجب حفاظت از 280 اکر زمین گردید. |
آلاچا، فلوریدا | محیطی و مشخصههای روستایی | شهرستان آلاچا، فلوریدا بهطورکلی برای حفاظت از فضاهای باز، زمینهای کشاورزی، زیستگاههای حیوانات وحشی، نواحی تفریحی و زمینهایی که در نواحی حساس محیطی هستند و بهطور جزئی برای حفاظت از مشخصههای روستایی کراس کریک استفاده‌شده است. درواقع در طرح جامع شهرستان آلاچا تشخیص داده‌شده است که مشخصههای طبیعی کراس کریک دارای ارزش حفاظتی میباشد. | در ناحیه کراس کریک نواحی ارسالی و دریافتی می‌توانستند داراییهای جدا از هم باشند. که در صورت حساسیت بیشتر زمین نسبتهای بالاتری از انتقال به مالکین زمینهای دریافتی پیشنهاد میشد. برنامه TDR توسط چندین خانوار به‌صورت توسعههایی محلی انجام گردید. |
سافولک، ساتامپتون، نیویورک و منابع پاین مرکزی، ایالات نیویورک | محیطی با تأکید بر آبهای زیرزمینی | شهرستان سافولک، ساتامپتون، نیویورک و منابع پاین مرکزی و ایلات نیویورک هر دو به حوزهی آبهای زیرزمینی که آب آشامیدنی بیشتر جزیرهی لانگ آمریکا را تأمین میکنند توجه خاصی دارند. | نتیجه اجرای برنامه TDRدر این مکان انتقال 48 واحد حفاظت از 163 هکتار زمین میباشد |
کارول | محیطی با تأکیدبر منابع معدنی | شهرستان کارول در ماریلند از TDR برای حفاظت از رسوبهای سنگی زیرزمینی استفاده میکند و درواقع قصد دارد خاصیت سوددهی صنعت مصالح ساختمان (عامل کلیدی اقتصاد این محل) را افزایش دهد. | شهرستان کارول از طریق TDR اجازه توسعه بر روی زمینهای بارزش دارای مواد معدنی را محدود کرد و بدین طریق 80 اکر از زمینهایش را حفاظت نمود. |
ساراسوتا | محیطی با تأکید بر نواحی ساحلی کشتزارها | شهرستان ساراسوتا فلوریدا ازTDR به‌منظور حفظ نواحی محیطی حساس و سست کرن توسعهی بخش‌های فرعی قدیمی استفاده میکند | در سال 1999این شهرستان طرح یک ناحیه ارسالی جدید و سه ناحیه دریافتی جدید را خلق نمود. زمانی که منطقه‌بندی مجدد برای سکونت در نواحی دریافتی انجام گردید برنامههای TDR توانستند 25 درصد تراکم تشویقی به دست آورند. که اکثریت توسعه‌دهندگان از این وضعیت رضایت داشتند. |
مانتری، کالیفرنیا و شهرستان سانتافی مکزیک نو | محیطی با تأکید بر آبهای زیرزمینی | شهرستان مانتری، کالیفرنیا از TDR برای کم کردن فشار اقتصادی ممنوعیت توسعه بر قسمتهایی از خط ساحلی بیگ سیر که از اتوبان قابل دید هستند استفاده میکند شهرستان سانتافی مکزیک نو برای تشویق صاحبان دارایی به حفاظت از محیط و مناطق خوش‌منظری که به این دو اتوبان نزدیک هستند از TDR استفاده میکنند. | در آگوست سال 2001 این شهرستان‌ها از برای حفاظت مناطق طبیعی و چشم‌اندازهای نزدیک بزرگراه استفاده کردند. |
مونتگومری ماریلند | کشتزارها | ایالت مذکور تصمیم به تغییر سیاست منطقه بندی و تغییر شکل آن بر اساس TDR گرفت. قبل از منطقه بندی مجدد توسعه در تراکم یک واحد از هر 5 هکتار صورت گرفته بود. بعد از منطقه بندی مجددتراکم به یک واحد در هر 25 هکتار برای توسعه زمینهای ارسالی محدود میشد. این منطقه بندی مجدد باعث شد تا کشاورزان زمین خود را از طریق حق ارتفاقی کشاورزی محدود به سند کنند و حق توسعه خود را برای کاربرد دیگری بفروشند. | یکی از موفقترین برنامههای TDR مربوط به این ایالت میباشد که تقریباً نیمی از املاک خود را در مدت 20 سال توانست حفظ کند. شاید مهم‌تر از همه این باشد که این ایالت قادر شده تا اهداف کاربردی زمین را از طریق نیروهای بازار خصوصی و حتی بیشتر از سرمایههای عمومی به کاربرد. |
پیتسبرگ، پنسلوانیا | مکانهای تاریخی و منابع فرهنگی | آییننامهی TDR در پیتسبرگ و پنسلوانیا به‌منظور حفظ ساختمانهای تاریخی و توسعه در ایجاد تسهیلات مربوط به هنرهای نمایشی در نظر گرفته‌شده است. | برنامه TDR در سال 1983 برای حفاظت از ساختار تاریخی و اجرای هنرهای نمایشی پیتسبرگ اجرا گردید.و بدین‌وسیله تراکم بالاتر بر اساس منطقه بندی در قسمت مرکزی شهر اجازه داده میشده است. |
غرب ویندسور، نیوجرسی | مناطق تفریحی | غرب ویندسور، نیوجرسی قانون امتیاز توسعهی حفاظت از مکانهای تفریحی (که به‌منظور حفظ محوطهی گلف خصوصی بود) را با دادن اجازهی انتقال به صاحبان ملک از محوطهی گلف به مکانهای دریافتی پذیرفت. | با استفاده از برنامه TDR این شهرستان موفق به حفاظت از 140 اکر از زمینهایش گردید. |
روش تحقیق
پژوهش حاضر از نظر هدف، پژوهش کاربردی بوده و با روش تحقیق توصیفی- تطبیقی است. جمع‌آوری اطلاعات نیز از طریق متون، کتابخانه‌ها و سایت‌های معتبر انجام شده است. همچنین، برای توصیف و تحلیل دادهها از روش بررسی تطبیقی متون استفاده شده است. تحلیل در این روش کیفی است، مبنا و معیار در تجزیه و تحلیل‌های کیفی مشخصأ عقل، منطق، تفکر و استدلال است؛ یعنی محقق با استفاده از عقل و منطق و اندیشه باید اسناد، مدارک و اطلاعات را مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار دهد و حقیقت و واقعیات را کشف و درباره سؤالات اظهارنظر نماید. (ر.ک: خاکی، 1401) بر همین اساس ضمن گردآوری مباحث حوزه عدالت اجتماعی و روش انتقال حق توسعه به تحلیل رابطه بین روش فوق الذکر با تحقق عدالت اجتماعی پرداخته میشود. به همین منظور پرسشنامه‌ای جهت بررسی میزان تطابق اصول و راهبردهای حوزه عدالت اجتماعی که در این پژوهش تبیین گردیده، در اختیار 30 نفر از کارشناسان و پژوهشگران قرار گرفت تا با استفاده از تکنیک دلفی به بررسی و تحلیل رابطه این اصول و راهبردها با مبانی انتقال حق توسعه پرداخته شود. تکنیک دلفی به ابزارها و روشی برای ایجاد اجماع با استفاده از یک سری پرسشنامه جهت گردآوری دادهها حاصل از پانلی از شرکت‌کنندگان منتخب اطلاق میشود. مهمترین شرایط مورد نیاز برای کاربرد دلفی عبارت است از: نیاز به قضاوت خبرگان، لزوم توافق گروهی در دستیابی به نتایج، لزوم گمنامی در گردآوری دادهها، وجود مشکل پیچیده، چندبعدی و بین‌رشته‌ای بودن، نبود توافق و کامل نبودن دانش، وجود خبرگان باتجربه و توانمند، پراکندگی خبرگان، عدم محدودیت زمانی و عدم وجود روش هزینه مؤثر و اثر بخشی است. در پژوهش‌های کیفی که جنبه اکتشافی دارد و شناسایی ماهیت و عناصر بنیادین یک پدیده محور مطالعه است می‌توان از تکنیک دلفی استفاده کرد (ر.ک: 2018 ,Somerville)
مبانی نظری
طرحهای توسعه شهری در رابطه با زمین شهری، مالكیت اراضی و سیاست‌های مدیریت شهری در چگونگی انتخاب زمینهای مناسب برای انواع كاربری‌ها، و ضوابط مربوطه دارای اهمیت بسیار میباشد. در این راستا مدیران و سیاستگذاران شهری، بدنبال انتخاب مجموعه‌ای از سیاست‌های مناسب می‌باشند تا بتوانند ضمن پاسخگویی به نیازهای روزافزون شهرها، عدالت اجتماعی را تقویت كنند. با توجه به دو مفهوم اساسی پژوهش، یعنی انتقال حق توسعه و عدالت اجتماعی، در اینجا به بیان چارچوب مفهومی مدّنظر تحقیق از این دو منظر پرداخته میشود. مبانی نظری مرتبط با حقوق مالکیت و رویکرد انتقال حقوق توسعه به عنوان واژگان کلیدی پژوهش در کنار مباحث عدالت اجتماعی اسلامی به خصوص در حوزه مالکیت بررسی میشود.
تبیین انتقال حق توسعه (TDR)
انتقال حق توسعه، یکی از شیوههای نو در امر نظارت بر توسعه اراضی محسوب میشود. این روش از کشورهای توسعه یافته و در دهه اخیر در برخی از کشورهای در حال توسعه در کنار دیگر شیوههای کنترل و نظارت بر توسعه شهری مورد استفاده قرار گرفته است. TDR به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عالانه حقوق فردی مالکان، حائز اهمیت است. رویکرد انتقال حق توسعه در واقع برنامه‌ای برای کاهش توسعه فیزیکی در مناطقی است که جامعه یا برنامه‌ریزان خواهان حفاظت آن هستند. از سوی دیگر، این الگو افزایش توسعه و ساخت و ساز در مناطقی که در چارچوب یک برنامه طراحی شده برای رشد فیزیکی، مناسب تشخیص داده شده اند را پیشنهاد میکند. به بیان دیگر، برنامه انتقال حق توسعه بر آن است که در نقاطی که بایستی حفظ شوند، توسعه را کاهش داده و یا حذف کند و در عوض میل به افزایش توسعه برای مناطقی که خواستار رشد هستند را تقویت کند. انتقال حق توسعه، یک تکنیک بازار محور است که به تشویق داوطلب شدن برای انتقال رشد نواحی کم توسعه (مناطق ارسال) به نواحی با پتانسیل بیشتر برای توسعه (مناطق دریافت) می‌پردازد (فراشبندی و همکاران، 1396: 6). برنامه‌ریزی بازار محور از انگاره‌های نو در برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای است که به افزایش تحقق پذیری طرحهای توسعه شهری توجه ویژه‌ای دارد. یکی از اشکال برنامه‌ریزی بازار محور که در دهه 70 برای تحقق اهداف حفاظت میراث فرهنگی در برخی از ایالات آمریکا ظهور نمود، رویکرد انتقال حق توسعه (TDR) در سطح شهر و ناحیه است (عزیزی و شهاب، 1391: 2).
در چارچوب مفهومی برنامه انتقال حق توسعه، حق توسعه بر پایه مجموعه‌ای از حق مالکیت بنا شده است. مطابق با این الگو، مالکان هر قطعه زمین دارای حقوقی همچون حق اجاره، حق فروش، حق رهن، حق واگذاری و ... می‌باشند که به عنوان حق توسعه خوانده میشود. از دیگر مفاهیم الگوی انتقال حق توسعه، ارزش توسعه است. به سخن دیگر ملک می‌تواند واجد ارزش توسعه به مفهوم ساخت و ساز مسکونی یا تجاری و یا دارای هدف غیر توسعه مانند کشاورزی، جنگل داری و تفریحی باشد (فارسی فراشبندی و همکاران، 1396: 6). نسل جدید برنامههای TDR به گونه‌ای طراحی شده که با تعیین مناطق دریافت کننده که موانع کمی برای توسعه وجود دارد، درصدد بهبود بازار نقل و انتقالات بودند (Linkous, 2015: 163).
به عبارتی هر قطعه زمین به‌طورمعمول دارای حقوقی چون آب، حق هوا، حق واگذاری و حق استفاده ازملک، حق اجارهی آن و حق فروش و ... میباشد. به همین صورت دارای حقی است که می‌تواند ملک خود را گسترش دهد که با عنوان «حق توسعه» خوانده میشود. برخی از این حقوق می‌توانند تفکیک‌شده و به شخص دیگری فروخته شوند. برنامههای انتقال حق توسعه بر این مفهوم استوارند که مالک زمین ممکن است از حقوق توسعهی خود استفاده کرده و یا آن را بفروشند و یا به دیگری انتقال دهند. در اینجا بازار و مکانیزمی برای حقوق توسعهی زمینهایی که باارزش هستند و یا در مناطق خاص و ویژه واقع‌شده‌اند، تشکیل میشود و از طریق تقویت بازار، هزینهی توسعه نیز نه از طریق اخذ مالیات و عوارض، بلکه به‌وسیله‌ی توسعهدهندگانی که تمایل به سود بیشتر دارند، تأمین میگردد (Kaplowitz & other, 2008: 387). در شکل 1 نحوه کارکرد مدل TDR ساده سازی شده است.
شکل 1- مدل کارکردی مدل TDR، مأخذ: https://www.mdpi.com/2075-5309/12/6/778
انتقال حقوق توسعه یکی از شیوههای نو در امر نظارت بر توسعهی اراضی محسوب میشود. این روش در کشورهای توسعهیافته و (در دهه اخیر) در برخی کشورهای درحال‌توسعه در کنار دیگر شیوههای کنترل و نظارت بر توسعهی شهری مورداستفاده قرارگرفته است. صرفنظر از نقش آن در توسعهی شهری، TDR به لحاظ جایگاه آن در کاهش نابرابری و تأمین عادلانهی حقوق فردی مالکان حائز اهمیت است (عزیزی و شهاب، 1391: 43). «برنامه انتقال حق توسعه رویکردی است که ضمن پذیرش حقوق مکتسبهی مردم، سعی میکند انتقال آنها برای افزایش کارایی طرحهای توسعه شهری را تسهیل کند» (نجاح، 1394: 213).
به نظر میرسد رویکرد انتقال حق توسعه (TDR) بتواند ضمن احترام به حقوق مالکیت خصوصی و ارج نهادن به حقوق توسعه برای افراد و اشخاص جهت استفاده بهینه از اراضی و املاک خود و منتفع شدن از ارزش افزوده ناشی از طرحهای توسعه شهری، بستر‌های مناسب را جهت تأمین منافع عمومی از طریق حفاظت از اراضی کشاورزی، خدماتی، مناظر طبیعی و ... که ارزش نگهداری و حفاظت دارند، فراهم سازد. لذا اصلاح ضوابط و مقررات کاربری زمین و منطقه بندی طرحهای توسعه و عمران براساس رویکرد فوق می‌تواند در اجرایی شدن آن طرح‌ها بسیار کار گشا باشد. در شکل 2 عوامل موثر بر موفقیت مدل TDR تبیین شده است.
شکل 2- عوامل موثر در موفقیت TDR
مفاهیم اصلی
حقوق توسعه: مفهوم حق توسعه در تئوری مجموعه‌ای از حقوق مالکیت اموال استوار است. مطابق با این تئوری، مالکان زمین دارای مجموعه‌ای از حق شامل حق استفاده، حق اجاره دادن، حق رهن، حق واگذاری و حق ملک خود هستند. به هریک از این حقوق به عنوان یک عنصر جداگانه نگریسته میشود که می‌تواند از ملک جدا شده و به عنوان یک کالا فروخته شود (عزیزی و شهاب، 1391: 43-44).
انتقال حق توسعه: ایده انتقال حق توسعه بین املاک برای اولین بار در سال 1960 م در شهر نیویورک با هدف حفاظت از بناهای تاریخی در بافت‌های مرکزی مورد استفاده قرار گرفت. (Linkous ،2015: 282) به عبارتی برای نخستین بار، ایده انتقال حق یک پلاک در پلاک مجاور در قانون منطقه بندی سال 1916 شهر نیویورک پیش‌بینی‌شده بود. این قانون به مالکان اجازه میداد که حق توسعه در ارتفاع خود را به قطعات زمین مجاور به فروش رسانده و قطعات دریافت‌کننده‌ی این حق از امکان تخطی از حد مجاز ساخت در ارتفاع و الزامات عقبنشینی برخوردار شدند (ر.ک: Jonhston & Madision, 1997).
منطقه ارسال: به اراضی که در مناطق دارای اهمیت و ارزشهای ویژه واقع شده‌اند مانند اراضی کشاورزی، فضای باز، املاک با ارزش تاریخی یا هر عنصری که برای جامعه واجد اهمیت است منطقه‌ی ارسال گفته میشود (عزیزی و شهاب، 1391: 44).
منطقه دریافت: منطقه دریافت به اراضی گفته میشود که برای توسعه مناسب تشخیص داده شده و توسعهی مازاد بر حق پایه در آن مجاز دانسته شده یا تشویق میشود (همان).
ارزش توسعه: ملک می‌تواند واجد ارزش توسعه به مفهوم ساخت و ساز مسکونی و یا تجاری و یا دارای هدف غیر توسعه مانند کشاورزی، جنگل داری و تفریحی باشد. به سخن دیگر، این دو ارزش توسعه و غیر توسعه با هم ارزش بازاری یک ملک را تشکیل می‌دهند (همان).
تبیین مبانی عدالت اجتماعی اسلامی در شهر
عدالت
وزن لغت عدل به معنی راست کردن؛ برابر کردن؛ مانند گردانیدن؛ انصاف برای درست کردن؛ دو قسمت (عدل) کردن میباشد و عدل به معنی داد، مساوی و همتا است (ر.ک: سیاح، 1366). عدالت؛ عداله؛ در فارسی به سه معنی آمده است: 1- دادستان، دادگری 2- میانجیگری، دادمندی یا انصاف 3- برابری (ر.ک: پرتو، 1373).
معادل عدالت در زبان انگلیسی Equity و Justice و در زبان فرانسوی Equite و Justice میباشد (ر.ک: آیت الله زاده شیرازی، 1368). محمد معین عدالت را معادل دادکردن، دادگر بودن، انصاف داشتن می‌داند و عدالت اجتماعی را عدالتی می‌داند که همه افراد جامعه از آن برخوردار باشند (ر.ک: معین، 1360). عدالت در مفهوم افلاطونی آن عبارت است از رعایت حدود. در زبان یونانی میگفته‌اند: عدالت عبارت است از مجموع محسنات. در کتاب جمهور، اثر افلاطون، لغت یونانی دیکاین که به ناچار به عدل یا عدالت ترجمه شده است دارای معنی وسیع‌تری است. از جمله: راستگویی؛ درستکاری؛ انجام وظیفه؛ رعایت حقوق دیگران؛ حق‌شناسی؛ انصاف و خلاصه حسن اخلاق به وسیع‌ترین معنی کلمه (ر.ک: روحانی، 1360). عدالت که در لغت به معنای اعتدال و حد وسط بین عالی و دانی و میانه بین دو طرف افراط و تفریط است، در افراد مجتمعات بشری هم عبارت است از افرادی که قسمت عمده اجتماع را تشکیل می‌دهند و آنان همان افراد متوسط‌الحالند که در حقیقت به منزله جوهره ذات اجتماعند و همه ترکیب و تألیف‌های اجتماعی روی آنان دور می‌زند (ر.ک: طباطبائی، 1375). استاد علامه طباطبایی اصول اخلاق فاضله را چهار چیز می‌داند: 1-عفت 2-شجاعت 3-حکمت 4-عدالت (ر.ک: همان: 560) و منظورش از عدالت آن است که حق هر قوه‌ای را در جای خودش مصرف کنی که دو طرف افراط و تفریط است. عدالت عبارت است از ظلم و انظلام از ستمگری و ستم‌کشی (همان). در دایره المعارف الشیعیه العامه، عدالت (به فتح عین) به معنی مساوی و بودن و متساوی کردن آمده است. همچنین عدالت را پایداری در راه حق یا پرهیز از هر چیزی که در دین ممنوع شده است، می‌داند (ر.ک: الاعلمی الحایری، 1413ق).
عدالت عبارت است از این است که به هر کسی به اندازه استحقاقش یا شایستگی‌اش چیزی داده شود (ر.ک: ,Thorndike 1942). یا می‌توان عدالت را «رعایت انصاف، تعیین حقوق بر اساس قانون برابری» دانست (ر.ک: Webster dictionary ,1362). به عبارت دیگر «عدالت کنش یا حالتی است که صحیح و منصفانه باشد» (ر.ک: Hoggart, 1995).
عدالت اجتماعی
در فرهنگ علوم سیاسی آمده است: عدالت اجتماعی یعنی با هر یک از افراد جامعه به گونه‌ای رفتار شود که مستحق آن است و در جایی جای داده شود که سزاوار آن است. به عبارت دیگر هر فرد بر اساس کار، امکانات فکری و ذهنی و جسمی بتواند از موقعیت‌های مناسب و نعمات برخوردار شود. همچنین عدالت اجتماعی یعنی کاربرد مفهوم عدل توزیعی نسبت به ثروت، دارایی، امتیازات و مزیت‌هایی که در یک جامعه انباشته شده است (آقابخشی، 1374: 317).
به طور کلی عدالت یک امر ذهنی است و هر فرد باید از حق دستیابی به نیازهای اساسی حیاتی بهرهمند باشد (لینچ، 1376: 298). غالباً در برابر عدالت اجتماعی، بی‌عدالتی قرار میگیرد که دارای پنج خصیصه به شرح زیر است:
1- بهره‌کشی گروهی از گروه دیگر
2- حاشیه‌ای شدن (طرد گروهی معین مانند معلولین، زنان و ...)
3- فقدان قدرت در گروهی از مردم
4- سلطه فرهنگی گروهی بر گروه دیگر
5- اعمال خشونت (ر.ک: شکویی، 1375)
عدالت فضایی
منظور از عدالت فضایی، توزیع عادلانه امکانات، تسهیلات و خدمات در سطح سرزمین است، به‌طوری که هیچ مکانی نسبت به مکان دیگر از نظر برخورداری از مزیت‌های فضایی برتری نداشته باشد. نابرابری شرایط طبیعی نباید توجیهی بر نابرابری فضایی تلقی شود. بلکه با استفاده از اصل پیشنهادی «اولویت» بهتر است به مناطق محروم کشور و به نواحی کمتر توسعه یافته و همچنین در مقیاس خردتر در سطح محلات نابسامان شهری، به سکونتگاه‌های غیررسمی توجه بیشتری شود و عدالت توزیعی مد نظر قرار گیرد.
در اجرای طرحهای توسعه شهری بعضا حقوق اکتسابی و مالکیت اشخاص مورد تهدید قرار میگیرد. به عبارت دیگر عملی ساختن طرحهای مذکور موجب میشود در موارد عدیده‌ای میان مالکیت اشخاص و نفع عمومی تعارضاتی به وجود آید.
شاید بحث از حسن عدل و لزوم تحقق آن در همه روابط، به نظر غیرضروری برسد؛ ولی توجه به زاویه ورود کلام معصومین (ع) به این بحث و شکل طرح مبانی بحث عدالت اجتماعی، فضایی وسیع و دیدی عمیق و جامع نسبت به مسئله به وجود می‌آورد و تفاوت بحث عدالت اجتماعی در مکاتب دیگر با نگاه اسلام را نشان می‌دهد. عدالت در روابط میان حکومت و مردم، رسوم و قراردادهای اجتماعی، قانون‌ها و برنامهها و همچنین در برخورد افراد با یکدیگر تبلور می‌یابد. به دلیل ماهیت میان رشته‌ای عدالت، برداشت‌ها از این مفهوم و شیوه پیاده سازی آن، نه تنها یکسان نبوده، بلکه حتی گاهی متناقض نیز بوده است (داداشپور و الوندیپور، 1396 :1). در ارتباط با مفهوم عدالت، مفاهیمی چون برابری، انصاف و مساوات نیز مطرح میشوند. عدل از دیدگاه متفکرین اسلامی در دو جا واقع میشود: یکی در بخش امور تکوینی و دیگری در امور تشریعی. تعریف اول به خلقت امور باز میگردد و تعریف دوم "اعطاء کل ذی حق حقه" است و به روابط و اعمال خارجی برمیگردد (بمانیان و همکاران، 1393 :236). در تفکر اسلامی، عدالت از اصول دین میباشد. مطابق فرمایش امیر المومنین «العدل حیات» یعنی عدالت زندگی است. در حدیث نبوی آمده است «بالعدل قامت السموات و الارض» همانا آسمان و زمین به موجب عدل برپاست (امین زاده و نقی زاده، 1381 :24).
شیعه با نگرش به عدالت به عنوان یکی از اصول بنیادین دین، آن را جاری و ساری در تمام شئون زندگی فردی خصوصاً اجتماعی قلمداد میکند (فوزی و مرادی، 1389 :95 ).
در فرهنگ اسلامی عدالت اجتماعی و تحقق آن برای جامعه بشری، از چنان ارزش و اعتباری برخوردار است که خداوند متعال در آیات متعددی از جمله آیه 25 در سوره حدید، دلیل فرستادن پیامبر (ص) را تحقق عدالت در همه زمینه‌های اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و امنیتی، بیان فرموده است (حبیبی و همکاران، 1390 :105). اهمیت عدالت تاحدی است که بنا به گفته امام علی (ع) جامعه را جز با عدالت نمی‌توان اصلاح کرد (الرعیه لا یصلحها الا بالعدل) (قادری حاجت، 1393: 23 ).
عدالت اجتماعی عبارت است از ارزشی که با فراگیر‌شدن آن، جامعه دارای شرایط و زمینه‌هایی میشود که هر صاحب حقی به حق خود میرسد و امور جامعه به تناسب و تعادل، در جای شایسته و بایسته خویش، قرار میگیرد. (سید باقری، 1387: 25).
با توجه به عوامل مختف تاثیر گذار بر عدالت، عدالت اجتماعی را نمی‌توان منحصراً از طریق قانون بیان کرد، بلکه باید پیامدهای افزایش بی عدالتی را در مقیاسهای مختلف بررسی نمود (Hawkins –win, 2020: 897). به همین دلیل است که در برنامه فعلی توسعه شهری سازمان ملل متحد، یونسکو بر ضرورت پیگیری عدالت در تمام ابعاد توسعه شهری تأکید میکند تا از هر نوع بی عدالتی که محرومیت دسترسی به منابع را افزایش دهد جلوگیری شود. این اقدامات عموماً از طریق توافق در عرصه تعاملات بین مردم و مدیریت شهری ایجاد میشود
(Uwayezu & Vries, 2018: 3).
یکی از مهمترین موضوعات در زمینه تحقق عدالت اجتماعی، توجه به مقوله مالکیت در طرحهای توسعه شهری میباشد. در برنامه‌ریزی شهری، اهمیت و جایگاه حقوق مالكیت در توسعه و تحول اقتصادی جامعه شهری نیز دچار تحول شده است. در این نظم كنترل توسعه دیگر به ندرت محدود به تنظیم امور است، بلكه اغلب با مشوق‌هایی برای تقویت اثربخشی سیاست‌ها یا تحقق طرح تكمیل میشود (Alexander, 2007: 116). لذا هرگونه برنامه‌ریزی مبتنی بر عدالت اجتماعی در شهر می‌بایست بتواند هم در توزیع نیازها و منافع عمومی و هم در تخصیص آنها مؤثر باشد (Manuel, 2016: 2).
اصول عدالت اجتماعی در شهر اسلامی
اصول از جنس بایدها و نبایدها و برگرفته از مبانی بوده که به عنوان جزو اصلی نظریات کاربردی، نقش راهنمای عمل در گذر از مبانی به تحقق اهداف را ایفا میکنند. در واقع، یک اندیشه و ارزش برخاسته از مبادی حقیقت، زمانی می‌تواند در ساحت عمل و اجرا کاربست یابد که بتوان آن را در قالب اصول معین انتزاع کرد و آن را محور پایدار و راهنمای اقدامات با نظر به تحقق هدف قرار داد. در ادامه براساس پژوهشی از بهزاد عمران‌زاده در سال 1398، با عنوان «مدل استراتژیک عدالت اجتماعی و فضایی در شهر آرمانی اسلامی(2)» به اصول و راهبردهای عدالت اجتماعی در شهر براساس نامه‌ها، خطبه‌ها و حکمت‌های نهج‌البلاغه حضرت علی (ع) اشاره خواهیم داشت.
اصل اول، تساوی در حقوق عمومی
اصل تساوی در حقوق عمومی، به‌معنای رعایت مساوات در توزیع تمامی امکانات، برخورداری‌ها و منابع، بین تمامی شهروندان است. مبنای این اصل، حق طبیعی اجتماعی افراد است. بر پایه این اصل نوع پراکنش خدمات عمومی در سطوح مختلف شهری و سرزمینی، باید به‌گونه‌ای انجام شود که همه شهروندان دسترسی مناسبی به این خدمات داشته باشند.
اصل دوم، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت
منظور از این اصل، جایگاه برابر همه شهروندان و افراد اجتماع در برابر قوانین و در زمان اجرای عدالت است. بر پایه این اصل جایگاه و مقام افراد در مقابل قانون، جایگاهی برابر است. بر همین اساس در اجرای عدالت، هم در مقام توزیع منابع و خدمات و هم در مقام تصحیح و جبران بی‌عدالتی‌ها، افراد خاص، محلات و یا مناطق خاص، هیچ ارجحیتی نسبت به دیگر افراد، محلات یا مناطق ندارند.
اصل سوم، عدم‌تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی
حقوق اکتسابی تقریبا در نقطه مقابل حقوق عمومی قرار دارند. به تمامی حقوق و یا امتیازاتی که به‌واسطه انجام فعلی خاص، دستیابی به جایگاهی مشخص و یا اکتساب شرایطی ویژه نصیب افراد میشود، حقوق اکتسابی می‌گویند. در موضوع حقوق اکتسابی با افراد به‌صورت برابر برخورد نمی‌شود، بلکه طبق ضوابط و قوانین مربوطه با هر شخص متناسب با داشته‌ها، آورده‌ها و یا میزان فعالیت و تلاش صورت گرفته رفتار میشود.
اصل چهارم، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها
مفهوم اصلی این اصل، انعطاف در اجرای قوانین و آیین‌نامه‌ها، دریافت تعرفه‌های خدمات و عوارض شهری، و درنظر گرفتن شرایط شهروندان در زمان‌های مختلف است. در واقع، نهادهای مدیریتی و دولتی در ابتدا باید زمینه‌های رونق و توسعه اقتصادی را فراهم آورند و به تبع آن انتظار دریافت حقوق قانونی را از شهروندان داشته باشند.
اصل پنجم، عدم‌اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی
منظور از اختصاصی‌سازی در این اصل، تخصیص و یا خصوصی‌کردن منابع عمومی است. بر پایه این اصل، اختصاص اموال، منابع، منافع و یا خدماتی که متعلق به عموم شهروندان است، به نفع فرد یا طبقه و گروه خاص و یا متمرکز‌کردن آنها در محله یا محدوده‌ای مشخص که مانع از دستیابی دیگر شهروندان بدان‌ها شود، ممنوع و مخالف عدالت است.
اصل ششم، انتفاع همگانی در امور عمومی
اصل انتفاع همگانی به بعد دیگری از عدالت اشاره میکند که در کنار توزیع و دسترسی برابر، رعایت آن لازمه پیاده‌سازی صحیح عدالت است. در واقع این امکان هست که در توزیع یک خدمت عمومی توسط نهاد مدیریت شهری، اصل برابری توزیع و دسترسی برابر رعایت شده باشد، ولی همه شهروندان امکان انتفاع از آن را نداشته باشند.
تحلیل و بررسی یافته‌ها
زمانیکه اسلام در قرن هفتم، به ظهور رسید اصول اساسی آن از بین بردن نابرابری و بی عدالتی‌های دوران پیش از اسلام، تأمین حقوق اساسی مظلومان و استقرار عدالت در بین مردم بود. با بررسی اصول و مبانی عدالت اجتماعی اسلامی می‌توان دریافت که اساساً در اسلام اجازهی ضرر زدن وجود ندارد و حاکم اسلامی دایره هر مالکیتی را که موجب ضرر و زیان به دیگران باشد، محدود میکند (نوحی، 1384: 31-40). سلب شدن مالکیت افراد نسبت به املاك و اموال، توسط ارگانهاي تحت لواي دولت، تفکر عدم برقراري نظم و عدالت اجتماعی و عدم برنامهریزي صحیح، از جمله مشکلاتی است که مردم با آن روبرو هستند. در ایران برخی حقوقدانان شهری، توافقات حاکم شهری (شهرداری) با مالكان اراضی جهت اجرای طرحهای توسعه شهری را از سنخ قرارداد دانسته و تابع اصول و قواعد حاکم بر قراردادها میدانند؛ آنچه موجب شده است این حقوقدانان توجه بیشتری به جنبه قهرانی این نوع توافقها داشته باشند، پیش فرض برتری حقوق عمومی بر حقوق خصوصی است.
در بررسی نظم حاکم بر حقوق مالکانه در برابر طرحهاي عمومی شهرداري، می‌توان به این حقیقت پی برد که در کنار منابع عمومی حقوق که نقش قاعده سازي و قاعده گذاري در این حوزه را نیز به عهده دارند، منابع خاص و ویژه‌اي نیز وجود دارند که در برپایی نظم ایفاي نقش مینماید. واقعیت این است که علاوه بر مجلس که تنها منبع قانونگذاري معرفی شده است، منابع خاص دیگري همچون شورایعالی شهرسازي و معماري یا کمیسیون ماده پنج این قانون و یا شوراهاي شهر هستند که مبادرت به وضع قواعدي میکنند که نمی‌توان صرفاً به آنها بهعنوان یک آئین نامه اجرایی و یا تسهیل کننده قوانین نگریست؛ بلکه مقرراتی که این مراجعه و منابع تولید میکنند، گاه چیزي کمتر از قانون مجلس ندارد (بهشتیان، 1390: 63). در فقه اسلامی قواعدي وجود دارد که دلالت بر نفی ضرر و پیشگیري از ورود ضرر دارد. وجود این دلایل؛ «دلایل دال بر سلطنت مالک و دلایل دال بر نفی ضرر و سلب مالکیت از فرد»، منجر به تعارض این دو گونه دلایل شده است. بر این اساس اگر مالک چیزي دارد، حق دارد در آن هرگونه دخل و تصرفی کند (گواهی و ثقفی، 1394: 31). بحث حق مالکیت و رعایت انصاف در نظر اسلام، مطلق، انحصاري و دائم است. اصالت مالکیت در اسلام مبتنی بر آیات و روایات بیشماري ست که مشهورترین آنها حدیث نبوي «الناس مسلطون علی اموالهم» میباشد که در فقه به قاعده تسلیط معروف شده است. حدود اختیارات مالک طبق این قاعده مستثنی نیست. بیشک، شارع مقدس در امر تسلط انسانها بر اموالشان محدودیت‌هایی را اعمال کرده است؛ بنابراین، نصوص دینی بر این متفق اند که «هرگاه از ناحیۀ تصرف متصرف، خسارتی بر دیگران وارد شود، به گونه‌اي که عرفاً خسارت به متصرف اسناد داده شود، او ضامن خواهد بود» (حرعاملی، 1409: 179-181 به نقل از عندلیب، 1397: 14).
پژوهش حاضر در موضوع حق به شهر و شهروندان، نشان داد که مطالعه ماهوي روش انتقال حق توسعه، می‌تواند ساختار و چارچوب بی نظیري را در اختیار متفکران حوزه شهري، سیاستگذاران و مدیران شهري بگذارد تا زمینه دستیابی به اهداف اصول عدالت اجتماعی اسلامی فراهم گردد.
قواعد تسلیط(3)، لاضرار1، مصلحت، تسبیت یا اتلاف2 از مهمترین اصول فقهی است که رعایت آنها باید در شهرسازي اسلامی ایران در جهت حفظ و تحکم بنیان خانواده، ثبات مالکیت، احترام به شهروندان مورد توجه قرار گیرد.
گاهی پیش میآید که مصلحت عمومی دستاویزی برای تجاوز به مالکیت خصوصی افراد گردد. چرا که یک فرد نباید تمام هزینه مصلحتی را که تمام جامعه قرار است از آن بهرهمند گردد را بدهد. برای تحقق رویکرد مطلوب و عادلانه باید با جبران خسارت مصلحت عمومی را در میان تمام افراد جامعه توزیع نمود. اما بعضی موارد وجود دارد که ضرر به افراد به صورت مستقیم و به شکل اخذ مال یا تصرف مستقیم صورت نگرفته است. بلکه اقداماتی از جمله طرحهای توسعه شهری به صورت غیر مستقیم منجر به ضرر فرد شده است. در این راستا زمین نقش اساسی در هر نوع برنامه توسعه و عمران ایفا میکند و سرنوشت هر طرح شهری و منطقه‌ای به نحوه تاثیرگذاری آن در روند استفاده از زمین وابسته است. بنابر این پیش شرط لازم برای اجرای موفقیت آمیز هر نوع طرح توسعه شهری در اختیار داشتن زمین کافی و مناسب از یک طرف و داشتن اختیارات و امکانات حقوقی، مالی، فنی و اداری برای استفاده بهینه از آن از طرف دیگر است.
به منظور بررسی و تحلیل نظرات کارشناسی بین اصول و راهبردهای مستخرج از فقه اسلامی با مبانی انتقال حق توسعه طرح شده در این پژوهش مدل آنالیزی بر اساس تکنیک دلفی طراحی گردید که در شکل 3 ارائه شده است.
شکل3- مدل آنالیز پرسشنامه بر اساس تکنیک دلفی
بر اساس بررسیهایی که در پژوهش حاضر صورت پذیرفت بدیهی است، فرآیند تحقق و عملیاتی کردن قواعد فقه اسلامی در حوزهی شهرسازي نیازمند بکارگیری روشهای جدید همچون انتقال حق توسعه است. در بررسی و تطبیق 5 دور نظرات کارشناسی بین اصول و راهبردهای مستخرج از فقه اسلامی با مبانی انتقال حق توسعه نتایج زیر حاصل گردیده است: (جدول 3)
جدول3 - نتایج تکنیک دلفی در بررسی و تطبیق نظرات کارشناسی
بین اصول و راهبردهای مستخرج از فقه اسلامی با مبانی انتقال حق توسعه
نتایج پرسشنامه | دور اول | دور دوم | دور سوم | دور چهارم | دور نهایی |
تساوی در حقوق عمومی | 57/4 | 50/4 | 57/4 | 63/4 | 47/4 |
عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت | 53/4 | 47/4 | 50/4 | 47/4 | 43/4 |
عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی | 00/4 | 83/3 | 03/4 | 60/3 | 07/4 |
رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها | 83/3 | 17/4 | 10/4 | 73/3 | 97/3 |
دسترسی برابر به خدمات عمومی | 13/4 | 23/4 | 03/4 | 17/4 | 90/3 |
عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی | 93/3 | 87/3 | 97/3 | 07/4 | 87/3 |
انتفاع همگانی در امور عمومی | 23/3 | 83/2 | 77/2 | 07/3 | 90/2 |
عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت | 83/2 | 00/3 | 83/2 | 77/2 | 87/2 |
به نظر میرسد رویکرد انتقال حق توسعه (TDR) بتواند ضمن احترام به حقوق مالکیت خصوصی و ارج نهادن به حقوق توسعه برای افراد و اشخاص جهت استفاده بهینه از اراضی و املاک خود و منتفع شدن از ارزش افزوده ناشی از طرحهای توسعه شهری، بستر‌های مناسب را جهت تأمین منافع عمومی از طریق حفاظت از اراضی کشاورزی، خدماتی، مناظر طبیعی و ... که ارزش نگهداری و حفاظت دارند، فراهم سازد. لذا اصلاح ضوابط و مقررات کاربری زمین و منطقه بندی طرحهای توسعه و عمران براساس رویکرد فوق می‌تواند در اجرایی شدن آن طرح‌ها بسیار کارگشا باشد. در جدول 4 مقایسه تطبیقی بین اصول و راهبردهای عدالت اجتماعی تبیین شده با مبانی روش انتقال حق توسعه مورد بررسی قرارگرفته است.
جدول4 - مقایسه تطبیقی اصول و راهبردهای عدالت اجتماعی با مبانی روش انتقال حق توسعه
اصول عدالت اجتماعی | راهبردهای عدالت اجتماعی | میزان تطابق اصول و راهبردها با مبانی روش انتقال حق توسعه | |
1 |
· عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت · عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی · رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها · دسترسی برابر به خدمات عمومی · عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی · انتفاع همگانی در امور عمومی · عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت | ایجاد بستر قانونی مناسب برای جلوگیری از ظلم | کاملاً منطبق است |
2 | رعایت حقوق متقابل توسط حکومت و مردم | کاملاً منطبق است | |
3 | توزیع فضایی برابر خدمات | تا حدودی منطبق است | |
4 | اولویت‌دادن به فعالان عرصه‌های مختلف اجتماع | تا حدودی منطبق است | |
5 | حمایت از طبقات و اقشار مختلف به اقتضای شرایط | تا حدودی منطبق است | |
6 | اولویت رسیدگی به طبقات پایین اجتماع | تا حدودی منطبق است | |
7 | توزیع منابع براساس کارایی و استحقاق | تا حدودی منطبق است | |
نتیجه‌گیری
از آنجا که در طرحهای توسعه شهری، پیشنهاداتی در نظر گرفته میشود که به سبب آنها خساراتی به مالکانی که تحت تأثیر این قواعد قرار می‌گیرند وارد میشود. از همین روی و در راستای تحقق عدالت اجتماعی که از اساسی ترین ارزشهای اجتماع انسانی و دین اسلام میباشد، لازم است که با به کارگیری روش‌ها و برنامه‌هایی، حقوق از دست رفته این بخش از شهروندان در یک نظام و ساختار مشخص و علمی، محقق گردد. روش حق انتقال توسعه یکی از رویکردها و برنامههای جاری در جهان است که کمتر در ایران مورد توجه قرار گرفته و در این پژوهش سعی گردیده، ضمن تبیین اصول و قواعد عدالت اجتماعی اسلامی به تطبیق و تحلیل رابطه این اصول و قواعد با روش حق انتقال توسعه پرداخته شود. در بررسی اصول عدالت اجتماعی هشت اصل؛ تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت، عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تبیین شد و در مقایسه با مبانی روش حق انتقال توسعه مشخص گردید بین اصول تساوی در حقوق عمومی، عدم موضوعیت جایگاه و مقام افراد در اجرای عدالت با روش حق انتقال توسعه کاملاً منطبق هستند و عدم تساوی در حقوق اکتسابی فردی- اجتماعی، رعایت اقتضای زمان در دریافت تعرفه‌ها، دسترسی برابر به خدمات عمومی، عدم اختصاصی‌سازی اموال و منافع عمومی، انتفاع همگانی در امور عمومی، عدم مصونیت حاکمان و مسئولان در برابر عدالت تا حدود زیادی منطبق می‌باشند به همین سبب می‌توان در جهت نیل به اهداف مدنظر آن اصول و برقراری عدالت اجتماعی اسلامی از روش انتقال حق توسعه استفاده نمود.
پی‌نوشت
1. انتقال حق توسعه TDR رویکردی است بازاری که برای تعادل بخشی و توزیع متوازن منافع و ضررهای تهیه طرحهای شهری به ویژه در بخش حفاظت از ساختمانهای میراث تاریخی و نیز اراضی کشاورزی و باغی به‌کار میرود. این برنامه با هدف حفظ اراضی باارزش و ذخیره آن برای توسعه آتی شهر، تلاش در جهت تبیین مفهوم حقوق مرتبط بر توسعه و انتقال آن از یک ناحیه به سایر نواحی مستعد که واجد ارزشهای توسعه پایدار هستند، دارد.
2. پژوهش فوق بخشی از یک پژوهش کلان در راستای دستیابی به نظریه اسلامی عدالت اجتماعی و فضایی میباشد، و با بهره گیری از روش گراندد تئوری آمار کمی بررسی و تحلیل نمونه‌های انتخاب شده از نظر تعداد بخش‌ها، کدها، مفاهیم استخراجی و مفاهیم مورد بررسی قرار گرفته و تقویت شده گزارش گردیده است. با توجه به بررسی و تحلیل نمونه‌های انتخاب شده و کدها و مفاهیم به دست آمده، و بر اساس فرآیند روش شناسی نظریه پردازی داده بنیاد، با استفاده از تکنیک مقایسه و سوال و بررسی ابعاد و ویژگی‌های کدها و مفاهیم حاصله و بررسی ارتباطات آنها، مفاهیم در قالب مفاهیم اصلی و مقوله‌ها مجددا در سطح انتزاعی تری طبقه بندی شده اند.
3. بر اساس این قاعده مردم حق هرگونه سلطنت را بر اموال خود دارند و بوسیلۀ این سلطنت، مالک می‌تواند هرگونه تصرف و انتفاعی را که بخواهد از آن ببرد. این قاعده به «تسلیط یا سلطنت» نیز مشهور است.
منابع
داداشپور، هاشم، و سینا محسن زاده (1391) امکان سنجی استفاده از الگوی انتقال حقوق توسعه برای حفاظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر. تحقیقات کاربردی علوم جغرافیایی (علوم جغرافیایی)، 12(25)، صص 7-29.
تیموریان، علی (1396) توسعه شهری پایدار با استفاده از رویکرد حق انتقال توسعه نمونه موردی شهر لواسان، پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشکده شهرسازی و معماری، دانشگاه شهید بهشتی تهران.
فارسی فراشبندی، حمیدرضا، سیدرضا آزاده، مجتبی ملکیان بهابادی (1396) امکان سنجی اجرای روش انتقال حق توسعه جهت تامین زمین خدمات شهری در شهر شیراز. مطالعات شهری، 6(22)، صص 3-14.
عزیزی، شهاب، سینا عزیزی، مهدی محمدی (1392) کاربرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به عنوان سازوکار تحقق پذیری طرح های توسعه شهری (نمونه موردی: شهر کاشان). مطالعات شهری، -(4)، 0-0.
وحیدی برجی, گلدیس, فرشاد نوریان, محمد مهدی عزیزی (1396) شناسایی علل عدم تحقق کاربری های پیشنهادی در طرح های توسعه شهری ایران با استفاده از نظریه زمینهای. هنرهای زیبا: معماری و شهرسازی, 22(1), 5-14.
آل اسحاق، پریسا، و مهدی هداوند (1392) بررسی منابع نوین درآمدی شهرداری ها. تحقیقات حقوقی آزاد، 6(22)، صص 1-28.
صفایی‌پور، مسعود و جعفر سعیدی (1394) بررسی عوامل موثر در ناکارآمدی طرح های توسعه شهری ایران. مطالعات مدیریت شهری، 7(22)، صص 11-30.
عمران‌زاده، بهزاد (1398) مدل استراتژیک عدالت اجتماعی و فضایی در شهر آرمانی اسلامی. مجموعه مقالات چهارمین کنگره علوم انسانی اسلامی.
خوشاب، علی، براتعلی خاکپور، ریحانه علائی (1401) آسیب شناسی طرح های توسعه شهری از فرآیند تهیه تا اجرا با تأکید بر طرح جامع و تفصیلی شهر مشهد. جغرافیا و توسعه فضای شهری، 9(3)، 195-216.
غلامرضا، خاکی.(1401) کتاب روش تحقیق (با رویکرد پایان نامه نویسی)، فوژان.
سالاری‌پور، علی اکبر، فرنگیس علیزاده جورکویه و نرگس طالب ولی اله (1401) تحلیل عوامل عدم تحقق‌پذیری طرحهای جامع در شهرهای کوچک (مطالعۀ موردی: شهرهای سنگر، خشکبیجار و شفت). باغ نظر، 19(110)، صص 5-20.
علی زنگی‌آبادی، ع، عبداللهی، م، سالک قهفرخی، ر و قاسم‌زاده، ب (1393) ارزیابی عوامل اثرگذار بر عدم تحقق‌پذیری طرحهای جامع شهری در ایران و چالش‌های مربوط به آن، پژوهش و برنامه‌ریزی شهری.
ثقفی اصل، آرش و اسفندیار زبردست و حمید ماجدی (1395) ارزیابی میزان تحقق پذیری پروژه های طراحی شهری در ایران, نمونه موردی: پروژه های اجراشده در تهران. معماری و شهرسازی آرمان شهر، -(17)، صص 185-197.
رضوی، سید ایلیا (1401) عدالت اجتماعی؛ مهمترین مشخصه شهر اسلامی، روزنامه همشهری.
آیت‌الله زاده شیرازی، آذرنوش عادل و همکاران (1368) مجمع اللغات، فرهنگ مصطلحات به چهار زبان عربی، فارسی، فرانسه و انگلیسی، تهران، فرهنگ اسلامی، چاپ دوم، ص 618.
الاعلمی الحایری، محمد حسین (1993) دایره المعارف الشیعیه العامه، بیروت، لبنان، الاعلمی للمطبوعات، الجزئ الثانی عشر، ص526.
افلاطون (1360) جمهور، ترجمه فؤاد روحانی، تهران، بنگاه ترجمه و نشر کتاب، چاپ چهارم، ص281.
بشیریه، حسین (1375) تاریخ اندیشه های سیاسی در قرن بیستم: فلسفه سیاسی جان رالز. اطلاعات سیاسی-اقتصادی، 11(2-1)، صص 36-43.
پرتو، ابوالقاسم (1373) واژه‌یاب، فرهنگ برابرهای پارسی واژگان بیگانه. تهران، اساطیر، جلد2، ص1139.
سیاح، احمد (1366) فرهنگ بزرگ جامع نوین (عربی- فارسی مصور)، بی تا جلد 3 و 4، چاپ نهم، ص961.
شکویی، حسین (1375) اندیشه‌های نو در فلسفه جغرافیا، تهران، گیتاشناسی، ص143.
طباطبایی، محمد حسین (1375) تفسیر المیزان. ترجمه سید محمدباقر موسوی همدانی. قم، دفتر انتشارات اسلامی، چاپ هفتم، جلد ششم، ص297.
معین، محمد (1360) فرهنگ فارسی، تهران، امیرکبیر، جلد دوم. ص2279.
هاروی، دیوید (1376) عدالت اجتماعی و شهر، ترجمه فرخ حسامیان و همکاران، تهران، شرکت پردازش و برنامه‌ریزی شهری شهرداری تهران.
Johnston, R.A., & Madison, M.E (1997) From Land marks to Landscapes: A Review of Current Practices in the Transfer of Development Rights. Journal of The American Planning Association, 63, 365-378.
Kaplowitz, M., Machemer, P., & Pruetz, R. (2008) “Planners’ experiences in managing growth using transferable development rights (TDR) in the United States”. Land Use Policy 25 , pp: 378–387.
Linkous, E. (2015) “Transfer of development rights in theory and practice: The restructuring of TDR to incentivize development”. Land Use Policy, 51, pp: 162–171.
Maleki, G. (2005) “Designing the Transfer of Property Rights for the Implementation of Urban Development Projects in Iran”. A sample project of the new detailed plan of Isfahan Region 2, Saravand Consulting Engineers.
Somerville, J. (2018) Effective Use of the Delphi Process in Research: Its Characteristics, Strengths and Limitations.
Corbin, J., و Strauss, A. (2015) Basics of Qualitative Research: Techniques and Procedures for Developing Grounded Theory. SAGE Publications.
Konbul, Y, and Mustafa Y. (2022) "A Technical Proposal for the Implementation of Transfer of Development Rights (TDR) on Preserved Historic Buildings in Turkey" Buildings 12, no. 6: 778.
[1] این قاعده به معنای کاستی وارد کردن در مال و زمین به کار برده شده است.
[2] مطابق این قاعده عمل شخص مستقیما یا غیر مستقیم موجب اتلاف مال دیگری میشود.
